Tasse Affitto Airbnb: vediamole!

Tasse Affitto Airbnb

Tasse Affitto Airbnb: Cosa sono gli affitti brevi? Cos’è la cedolare secca? E’ necessaria la p.iva?

Tasse Affitto Airbnb: grazie alla diffusione di Internet, nonchè ai vari siti web, la locazione breve ha acquisito maggiore successo. Frequentemente, questi affitti brevi vengono gestiti su piattaforme, tra cui la più famosa è Airbnb.

Quando si parla di affitti brevi, si fa riferimento all’articolo 1571 del codice civile, in cui si riconosce il diritto ad una persona fisica o giuridica di godere di una cosa mobile o immobile, per un determinato periodo di tempo e in cambio del pagamento di un corrispettivo in denaro.

Con la nuova normativa del 2023, i contratti di locazione dovranno essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate, per via telematica, entro e non oltre il 30 giugno dell’anno successivo alla data della stipula. In caso di omessa comunicazione saranno presenti delle sanzioni.

D’altra parte, quali sono le tasse sull’affitto di portali come Airbnb?

In questo articolo ci focalizzeremo in particolar modo su:

  • D.L 50/2017 e nuova legge di bilancio n. 213/2023
  • IRPEF e Cedolare secca
  • Le Tasse applicate sull’affitto di Airbnb
  • I regimi fiscali previsti dal nostro ordinamento giuridico

D.L. 50/2017

Si definiscono locazioni brevi i contratti di locazione immobiliare ad uso abitativo avente durata non superiore a 30 giorni e stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.
Prima di approfondire le Tasse sull’affitto Airbnb, analizziamo il D.L n.50/2017: una disposizione che ha permesso di dare una regolamentazione civilistica e fiscale per questa tipologia di attività.

A tal fine, l’art. 4 del D.L. n. 50/2017 precisa che:

  • L’immobile locato deve essere ad uso abitativo,
  • La durata della locazione non può essere superiore i 30 giorni all’anno,
  • Entrambe le parti del contratto devono essere persone fisiche,
  • L’attività di locazione breve è esercitabile dal proprietario dell’immobile, dal sublocatario e dal comodatario.

Una ulteriore novità è stata introdotta dalla Legge n. 178/20, secondo ila quale, il soggetto che si trova a locare più di 4 appartamenti, ha l’obbligo di esercitare questa attività in forma imprenditoriale, aprendo quindi P.IVA.

Tasse Affitto Airbnb

Quali sono le Tasse derivanti dall’attività di Affitti Brevi?
La normativa di riferimento è la Circolare n. 24/E/2017, che affianca il D.L n.50/2017 e il nuovo d.lgs. 213/2023.

Il reddito proveniente dal canone di locazione può essere tassato in due modalità differenti: secondo gli scaglioni IRPEF o Cedolare Secca.

Prima di analizzare queste due differenti imposte nel dettaglio, si ricordi che il soggetto tenuto a dichiarare il reddito è sempre il titolare del diritto reale sull’immobile (quale percettore del cd. Reddito fondiario). Le uniche eccezioni a questa regola si applicano ai sublocatari e ai comodatari, i quali sono tenuti a dichiarare e tassare il reddito percepito dalle locazioni come “redditi diversi”.

Cedolare secca

La prima possibilità di Tasse derivanti dagli Affitti Brevi è la cedolare secca.

Si tratta di un’imposta del 21%, calcolato sul compenso lordo, stabilito solo se il canone è libero, ovvero se sono le parti a stabilire l’importo.

Il compenso, ovvero l’affitto, dovrà essere comunicato tramite Certificazione Unica da parte di coloro che operano in qualità di sostituti d’imposta. Tale comunicazione dovrà giungere all’Agenzia delle Entrate entro il 30 giugno dell’anno successivo alla data di firma e stipula del contratto.

È possibile optare per la cedolare secca sia nei casi di redditi da Affitti Brevi percepiti direttamente dal proprietario dell’immobile sia sui redditi derivanti da contratti di sublocazione breve o di locazione breve stipulati da un comodatario. Di converso, nei casi in cui i contratti di sublocazione o di locazione stipulati dai comodatari abbiano un termine SUPERIORE a 30 giorni, l’UNICA aliquota applicabile sarà quella a scaglioni IRPEF.

Con la nuova legge di bilancio, n. 213/2023, l’imposta della cedolare secca ha subito delle modifiche importanti. Infatti, accanto all’aliquota del 21% è stata aggiunta quella del 26%, da applicare nel modo seguente:

  1.  21% sui redditi derivanti da un immobile individuato dal contribuente;
  2. 26% sui redditi derivanti dalla locazione breve di altri immobili diversi dal primo.

Irpef

Se non sono presenti i requisiti per la cedolare secca, i redditi derivanti da affitti brevi sono soggetti a tassazione IRPEF. .

Questo significa che il reddito da locazione breve concorre alla formazione di tutto il reddito imponibile IRPEF (assieme, ad esempio, ai redditi da lavoro dipendente).

Il reddito da locazione breve, come reddito fondiario, concorre a diventare imponibile IRPEF per il 95% del proprio ammontare, che viene assoggettato a tassazione secondo gli scaglioni IRPEF. La norma prevede anche l’applicazione di un 5% a titolo di deduzione forfettaria .

Attenzione: Si può applicare la tassazione a scaglioni IRPEF anche sui redditi diversi .

I regimi fiscali

Dal momento in cui non rispettano più i requisiti della cedolare secca, e quindi l’attività di locazione ha carattere imprenditoriale, si ha l’obbligo aprire la partita iva.

L’ordinamento giuridico italiano prevede tre regimi fiscali da applicare alla partita iva:

  1. il regime forfettario
  2. il regime semplificato
  3. il regime ordinario

Regime forfettario

Il regime forfettario, anche detto “regime di vantaggio” è adatto ai neoimprenditori, poichè la gestione contabile è particolarmente semplice ed esenta dall’addebito dell’iva in fattura.
Il titolare di partita iva in regime forfettario vede deve versare le tasse paari al 15%  (in via ordinaria) o del 5% in caso di “start up”; e la base imponibile  viene calcolata a forfeit, ossia determinata da un coefficiente di redditività definito in base al codice ateco dell’attività (che in tal caso è il 55.20.51)

Ascolta “Regime Forfettario 2023: cosa cambierà?” su Spreaker.

Regime semplificato

Nel regime semplificato, non solo il professionista è chiamato ad addebitare l’Iva, ma ha la possibilità di scaricare i costi non a forfeit, bensì secondo l’equazione “fatturato meno costi”.
Questo significa che le tasse sull’affitto Airbnb, vengono versate sul reale margine. Nonostante ciò, sono molto più elevate rispetto a quelle del regime forfettario poiché l’imposta qui applicata sarà quella a scaglioni, meglio conosciuta come IRPEF: all’aumentare del fatturato aumenta la percentuale di imposta da applicare al reddito.

Regime ordinario

Il regime ordinario, proprio delle società di capitali, implica costi di gestione elevati a causa dei complessi e molteplici adempimenti richiesti dalla normativa.

Difatti, la possibilità di inserire una serie di costi capaci di abbattere la base imponibile vede come conseguenza il potenziale assoggettamento del fatturato ad un tax rate vantaggioso.
Infine, le società di capitali garantiscono una limitata responsabilità patrimoniale e personale dei soci che ne fanno parte: in caso di debiti societari, infatti, i soci ne rispondono limitatamente alle quote ivi possedute.

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  Comments: 2

Commenti

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  1. Gentile Dottor Allevi,

    Le chiedo in merito al pagamento della cedolare secca sugli affitti brevi.
    Noto una differenza su come Airbnb e Booking espone i pagamenti che riceve. Booking indica una commissione unica; Airbnb indica una commissione per l’host e una per l’ospite. A livello fiscale, l’imponibile per la cedolare secca rimane quanto pagato dall’ospite o varia a seconda dei due portali? Se variasse, su Airbnb si pagherebbe solo sulle commissioni dell’host e non su quelle dell’ospite?

    La ringrazio,

    cordialmente

    Nilo


    • L’imposta del 21% (cedolare secca) deve essere calcolata sul reddito lordo con possibile deduzione delle sole spese addebbitate direttamente al cliente finale.

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