RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: AGEVOLAZIONI FISCALI. VEDIAMO QUALI SONO LE ATTUALI AGEVOLAZIONI FISCALI LEGATE ALLE RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE
Le agevolazioni fiscali sugli interventi di ristrutturazioni edilizie sono disciplinate dall’articolo 16-bis del DPR 917/86. Consistono in una detrazione pari al 50% delle spese sostenute su un immobile situato nel territorio dello Stato, per un limite massimo di spesa pari ad € 96.000. La detrazione deve essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo.
In questo articolo spiegheremo:
- Gli immobili interessati dal Bonus
- Gli interventi agevolabili per singole unità abitative
- Gli interventi agevolabili per parti condominiali
- L’agevolazione Iva
- Gli adempimenti necessari
- La cessione del credito e lo sconto in fattura
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GLI IMMOBILI INTERESSATI DAL BONUS
Gli immobili che possono accedere alle agevolazioni fiscali derivanti dalle ristrutturazioni edilizie sono gli immobili residenziali e le relative pertinenze, e le parti comuni degli edifici residenziali. Sono esclusi dalla detrazione gli interventi su edifici a destinazione produttiva e commerciale.
IMMOBILI RESIDENZIALI E PERTINENZE
È possibile accedere all’agevolazione per interventi realizzati su unità immobiliari destinate ad abitazione, di qualsiasi categoria catastale, anche rurale. In caso di immobili utilizzati promiscuamente, ovvero sia residenziali, sia commerciali, la detrazione è ammessa con il limite del 50% delle spese sostenute.
CONDOMINIO E PARTI COMUNI: LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE
L’agevolazione per recupero del patrimonio edilizio è ammessa anche per gli interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio residenziale di cui all’articolo 1117 del Codice civile. Sono parti comuni tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, tra cui il suolo e le fondazioni. Vi sono inoltre le aree destinate a parcheggio, i locali, le opere, le installazioni ed i manufatti destinati all’uso comune. Ne costituiscono un esempio la portineria, la lavanderia, gli ascensori, le fognature, gli impianti, ecc.
Rilevano come parti comuni quelle riferibili a più unità immobiliari funzionalmente autonome, a prescindere dall’esistenza di una pluralità di proprietari.
Il singolo condòmino fruisce della detrazione per i lavori effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali in generale in base ai millesimi di proprietà. Tale vincolo può essere superato in caso di accordo unanime tra condòmini, ed in ogni caso qualora sia rispettato il limite agevolabile previsto in relazione all’unità immobiliare.
Il condominio è definito come una particolare forma di comunione in cui esistono allo stesso tempo una proprietà esclusiva, ovvero l’appartamento e le relative pertinenze, ed una comproprietà sui beni comuni presenti nell’immobile. Il condominio può svilupparsi in verticale, come nel caso di un edificio a più piani, ed anche in orizzontale, come nel caso di villette a schiera con servizi in comune, quali ad esempio strade interne. Qualora i condòmini sono in numero superiore ad otto, vi è l’obbligo di nominare un amministratore.
CONDOMINIO MINIMO
Il condominio minimo è l’edificio in cui piani o porzioni di piani sono posseduti in proprietà esclusiva da due soggetti, fino ad un massimo di otto condòmini. Il condominio minimo è a tutti gli effetti assoggettato alle norme del condominio.
Per poter accedere alle agevolazioni fiscali non è necessario che il condominio minimo possegga un codice fiscale. È invece sufficiente che i contribuenti indichino in dichiarazione le spese sostenute ed il codice fiscale del condòmino che ha eseguito il bonifico.
GLI INTERVENTI AGEVOLABILI PER SINGOLE UNITA’ ABITATIVE
Sulle singole unità immobiliari sono soggetti all’agevolazione fiscale i seguenti interventi: manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia.
MANUTENZIONE STRAORDINARIA
Negli interventi di manutenzione straordinaria rientrano i lavori necessari per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici. Rientrano in questo ambito anche i lavori per realizzare ed integrare i servizi igienico sanitari e tecnologici che non modificano la volumetria complessiva degli edifici e non comportano mutamenti delle destinazioni d’uso. Per citarne alcuni, figurano quali interventi di manutenzione straordinaria l’installazione di ascensori, la sostituzione di infissi esterni, gli interventi finalizzati al risparmio energetico, la recinzione dell’area privata, ecc.
RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO
Sono compresi in questa tipologia gli interventi finalizzati a conservare l’immobile ed assicurarne l’efficienza. Alcuni esempi riguardano l’adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti e l’apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali.
RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA
Tra gli interventi di ristrutturazione edilizia sono compresi quelli mirati a trasformare un edificio mediante interventi che creino un immobile del tutto o in parte diverso dal precedente. Alcuni esempi di ristrutturazione edilizia riguardano la demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell’immobile preesistente, la modifica della facciata, la realizzazione di un balcone, la costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti.
ALTRE SPESE AMMESSE ALL’AGEVOLAZIONE
Oltre alle spese necessarie per l’esecuzione dei lavori, è possibile portare in detrazione anche le spese professionali, di acquisto dei materiali, le imposte di bollo e gli oneri di urbanizzazione eventualmente corrisposti.
GLI INTERVENTI AGEVOLABILI PER LE PARTI CONDOMINIALI
Per quanto riguarda le parti comuni di edifici in condominio, oltre alle casistiche previste per singole unità abitative, è possibile richiedere la detrazione anche per gli interventi di manutenzione ordinaria. Alcuni esempi riguardano gli interventi volti a mantenere efficienti gli impianti tecnologici esistenti, la sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti, la tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni, la verniciatura delle porte dei garage, ecc.
L’AGEVOLAZIONE IVA
Per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio è possibile usufruire dell’aliquota Iva ridotta. L’agevolazione spetta nella misura del 10% in merito agli interventi eseguiti di manutenzione ordinaria e straordinaria. Non si applica l’Iva ridotta in caso di acquisto di materiali da soggetti diversi da chi esegue i lavori ed alle prestazioni professionali.
Si applica invece sempre l’Iva ridotta in caso di prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto o legati alla realizzazione di interventi di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione.
GLI ADEMPIMENTI NECESSARI
In caso di ristrutturazioni edilizie, per accedere alle agevolazioni fiscali previste dal Bonus è necessario tenere conto di una serie di adempimenti necessari.
Bisogna acquisire prima dell’inizio dei lavori le abilitazioni amministrative rilasciate dal Comune, qualora siano necessarie per il tipo di intervento realizzato. A seconda dei casi potrebbe essere necessario presentare la pratica SCIA o CILA. Qualora la normativa edilizia locale non preveda alcun titolo abilitativo per realizzare un intervento agevolabile ai fini fiscali, sarà sufficiente redigere un’autocertificazione in cui siano attestati la data di inizio lavori e che gli interventi edilizi realizzati sono compresi tra quelli agevolabili.
Bisogna inviare la comunicazione all’ASL e conservarne la relativa ricevuta di trasmissione, sempre qualora questa sia richiesta nel territorio di competenza dove è ubicato l’immobile oggetto di ristrutturazione. Tramite le abilitazioni amministrative è possibile provare la data di inizio lavori.
Il detentore dell’immobile che intende eseguire degli interventi di ristrutturazione, deve acquisire la dichiarazione di consenso da parte del possessore dell’immobile stesso all’esecuzione dei lavori. È necessaria invece la documentazione comprovante la convivenza nel caso in cui il convivente non proprietario sostenga le spese di ristrutturazione.
Bisogna procedere all’invio all’ENEA della comunicazione riguardante gli interventi edilizi e tecnologici che comportano risparmio energetico e/o l’utilizzo di fonti di energia rinnovabili. Tale invio deve avvenire entro 90 giorni dal termine dei lavori.
I DOCUMENTI DI SPESA
È necessario conservare la documentazione attestante le spese sostenute, ovvero ricevute, fatture oppure altra documentazione idonea. I documenti di spesa devono essere intestati al soggetto che vuole beneficiare della detrazione.
Qualora più soggetti aventi diritto intendano beneficiare dell’agevolazione, i documenti devono essere intestati a tutti i contribuenti interessati. In particolare, potendo intestare la fattura ad un solo soggetto, è necessario che nella descrizione vengano inseriti i dati degli ulteriori beneficiari dell’agevolazione, con l’indicazione delle spese sostenute da ogni contribuente. Questo deve avvenire per poter permettere la giusta allocazione del beneficio al titolare del diritto.
IL BONIFICO PARLANTE: COME PAGARE I LAVORI
Per poter accedere alla detrazione derivante dal Bonus è necessario saldare i pagamenti mediante bonifico parlante. Il pagamento può essere effettuato anche online. Così come avviene per la fattura, anche il bonifico deve essere intestato alla persona che beneficerà della detrazione. Questa particolare tipologia di bonifico è impostata per le detrazioni edilizie. In questo bonifico devono essere indicati nella causale il numero e la data della fattura alla quale si riferisce il pagamento, l’indicazione normativa che disciplina l’agevolazione, ovvero l’articolo 16-bis del TUIR. Inoltre, devono essere presenti il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il codice fiscale oppure la Partita Iva del beneficiario del pagamento, ovvero del fornitore o del professionista che ha emesso la fattura.
LA CESSIONE DEL CREDITO E LO SCONTO IN FATTURA
I soggetti che sostengono spese per gli interventi di ristrutturazione edilizia possono optare per un contributo sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto. Tale agevolazione è denominata sconto in fattura, ed è posta fino ad un importo massimo pari al corrispettivo stesso. In questo modo i fornitori che hanno effettuato gli interventi anticipano l’importo che viene da questi ultimi recuperato sotto forma di credito d’imposta, pari all’importo alla detrazione spettante. Il fornitore ha la facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari. È inoltre possibile optare per la cessione del credito d’imposta del 50% dell’importo sostenuto in caso di agevolazione da Bonus ristrutturazioni.
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