Ristrutturazione edilizia: sconto in fattura

Ristrutturazione edilizia: sconto in fattura

RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA: SCONTO IN FATTURA. VEDIAMO COME FUNZIONA LO SCONTO IN FATTURA PER INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE

Lo sconto in fattura sugli interventi di ristrutturazione edilizia è disciplinato dall’articolo 121 del DL 34/2020. Lo sconto in fattura permette di recuperare la detrazione spettante dal bonus immediatamente, poiché all’impresa viene pagato il solo 50% della spesa totale dovuta.

In questo articolo spiegheremo:

  • Ristrutturazione e sconto in fattura: come funziona?
  • Gli immobili interessati
  • Gli interventi agevolabili su singole unità abitative
  • Gli interventi agevolabili su parti condominiali
  • L’agevolazione Iva
  • Gli adempimenti necessari
  • La fattura con lo sconto

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RISTRUTTURAZIONE E SCONTO IN FATTURA: COME FUNZIONA?

I soggetti che sostengono spese per gli interventi di ristrutturazione edilizia possono optare per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, denominato sconto in fattura, fino ad un importo massimo pari al corrispettivo stesso. In questo modo i fornitori che hanno effettuato gli interventi anticipano l’importo che viene da questi ultimi recuperato sotto forma di credito d’imposta, pari all’importo alla detrazione spettante. Il fornitore ha la facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.

GLI IMMOBILI INTERESSATI

Gli immobili che possono accedere al bonus ristrutturazione, e quindi allo sconto in fattura, sono gli immobili residenziali con le relative pertinenze, e le parti comuni degli edifici residenziali. Sono esclusi dalla detrazione gli interventi su edifici a destinazione produttiva e commerciale.

IMMOBILI RESIDENZIALI E PERTINENZE

È possibile accedere all’agevolazione per interventi realizzati su unità immobiliari destinate ad abitazione, di qualsiasi categoria catastale, anche rurale. In caso di immobili utilizzati promiscuamente, ovvero sia residenziali, sia commerciali, la detrazione è ammessa con il limite del 50% delle spese sostenute.

CONDOMINIO E PARTI COMUNI: LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE

L’agevolazione per recupero del patrimonio edilizio è ammessa anche per gli interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio residenziale. Sono parti comuni tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come ad esempio la portineria, la lavanderia, gli ascensori, le fognature, gli impianti, ecc. Rilevano come parti comuni quelle riferibili a più unità immobiliari funzionalmente autonome, a prescindere dall’esistenza di una pluralità di proprietari. Il singolo condòmino fruisce della detrazione per i lavori effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali in generale in base ai millesimi di proprietà. Tale vincolo può essere superato in caso di accordo unanime tra condòmini.

Il condominio è definito come una particolare forma di comunione in cui esistono allo stesso tempo una proprietà esclusiva, ovvero l’appartamento e le relative pertinenze, ed una comproprietà sui beni comuni presenti nell’immobile. Il condominio può svilupparsi in verticale, come nel caso di un edificio a più piani, ed anche in orizzontale, come nel caso di villette a schiera con servizi in comune, quali ad esempio strade interne. Qualora i condòmini sono in numero superiore ad otto, vi è l’obbligo di nominare un amministratore.

CONDOMINIO MINIMO

Il condominio minimo è l’edificio in cui piani o porzioni di piani sono posseduti in proprietà esclusiva da due soggetti, fino ad un massimo di otto condòmini. Il condominio minimo è a tutti gli effetti assoggettato alle norme del condominio.

GLI INTERVENTI AGEVOLABILI SU SINGOLE UNITA’ ABITATIVE

Sulle singole unità immobiliari sono soggetti all’agevolazione fiscale i seguenti interventi: manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia.

MANUTENZIONE STRAORDINARIA

Negli interventi di manutenzione straordinaria rientrano i lavori necessari per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici. Rientrano in questo ambito anche i lavori per realizzare ed integrare i servizi igienico sanitari e tecnologici che non modificano la volumetria complessiva degli edifici e non comportano mutamenti delle destinazioni d’uso. Per citarne alcuni, figurano quali interventi di manutenzione straordinaria l’installazione di ascensori, la sostituzione di infissi esterni, gli interventi finalizzati al risparmio energetico, la recinzione dell’area privata, ecc.

RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO

Sono compresi in questa tipologia gli interventi finalizzati a conservare l’immobile ed assicurarne l’efficienza. Alcuni esempi riguardano l’adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti e l’apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali.

RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA

Tra gli interventi di ristrutturazione edilizia sono compresi quelli mirati a trasformare un edificio mediante interventi che creino un immobile del tutto o in parte diverso dal precedente. Alcuni esempi di ristrutturazione edilizia riguardano la demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell’immobile preesistente, la modifica della facciata, la realizzazione di un balcone, la costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti.

ALTRE SPESE AMMESSE ALL’AGEVOLAZIONE

Oltre alle spese necessarie per l’esecuzione dei lavori, è possibile portare in detrazione anche le spese professionali, di acquisto dei materiali, le imposte di bollo e gli oneri di urbanizzazione eventualmente corrisposti.

GLI INTERVENTI AGEVOLABILI SU PARTI CONDOMINIALI

Per quanto riguarda le parti comuni di edifici in condominio, oltre alle casistiche previste per singole unità abitative, è possibile applicare lo sconto in fattura oltre alla ristrutturazione, anche agli interventi di manutenzione ordinaria. Alcuni esempi riguardano gli interventi volti a mantenere efficienti gli impianti tecnologici esistenti, la sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti, la tinteggiatura di pareti, soffitti, porte dei garage, ecc.

L’AGEVOLAZIONE IVA

Per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio è possibile usufruire dell’aliquota Iva ridotta. L’agevolazione spetta nella misura del 10% in merito agli interventi eseguiti di manutenzione ordinaria e straordinaria. Non si applica l’Iva ridotta in caso di acquisto di materiali da soggetti diversi da chi esegue i lavori ed alle prestazioni professionali.

Si applica invece sempre l’Iva ridotta in caso di prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto o legati alla realizzazione di interventi di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione.

GLI ADEMPIMENTI NECESSARI

In caso di ristrutturazione, per ottenere lo sconto in fattura è necessario come prima cosa il consenso dell’impresa che esegue i lavori. Inoltre, bisogna provvedere ad una serie di adempimenti necessari.

Bisogna acquisire prima dell’inizio dei lavori le abilitazioni amministrative rilasciate dal Comune, qualora siano necessarie per il tipo di intervento realizzato. A seconda dei casi potrebbe essere necessario presentare la pratica SCIA o CILA. Qualora la normativa edilizia locale non preveda alcun titolo abilitativo per realizzare un intervento agevolabile ai fini fiscali, sarà sufficiente redigere un’autocertificazione in cui siano attestati la data di inizio lavori e che gli interventi edilizi realizzati sono compresi tra quelli agevolabili.

Bisogna inviare la comunicazione all’ASL e conservarne la relativa ricevuta di trasmissione, sempre qualora questa sia richiesta nel territorio di competenza dove è ubicato l’immobile oggetto di ristrutturazione. Tramite le abilitazioni amministrative è possibile provare la data di inizio lavori.

Il detentore dell’immobile che intende eseguire degli interventi di ristrutturazione, deve acquisire la dichiarazione di consenso da parte del possessore dell’immobile stesso all’esecuzione dei lavori. È necessaria invece la documentazione comprovante la convivenza nel caso in cui il convivente non proprietario sostenga le spese di ristrutturazione.

Bisogna procedere all’invio all’ENEA della comunicazione riguardante gli interventi edilizi e tecnologici che comportano risparmio energetico e/o l’utilizzo di fonti di energia rinnovabili. Tale invio deve avvenire entro 90 giorni dal termine dei lavori.

In caso di opzione per lo sconto in fattura oppure per la cessione del credito, è obbligatario il rilascio del visto di conformità sulla documentazione, che attesti l’esistenza dei presupposti che danno diritto al bonus. Il visto di conformità per interventi di ristrutturazione non serve per i lavori eseguiti in edilizia libera, oppure di importo complessivo non superiore ad € 10.000.

LA FATTURA CON LO SCONTO

È necessario conservare la documentazione attestante le spese sostenute. Lo sconto in fattura per interventi di ristrutturazione prevede che la fattura debba essere intestata all’originario beneficiario della detrazione. Nella fattura dovrà risultare il totale dei lavori, e l’importo al netto dello sconto. Quest’ultimo sarà l’importo che il beneficiario della detrazione dovrà pagare all’impresa che ha emesso la fattura. In questo modo, la detrazione è subito recuperata, in quanto viene corrisposto il solo importo al netto dell’agevolazione prevista dal bonus. L’impresa si fa quindi carico della restante parte, che può a sua volta cedere oppure utilizzare in compensazione.

COME PAGARE I LAVORI

La fattura emessa con lo sconto deve comunque essere saldata con un bonifico parlante, poiché trattasi comunque di agevolazione derivante da un bonus edilizio che, in caso contrario, sarebbe stato usufruito in detrazione nella dichiarazione dei redditi oppure ceduto. Così come avviene per la fattura, anche il bonifico deve essere intestato al beneficiario della detrazione. Questa particolare tipologia di bonifico è infatti impostata per le detrazioni edilizie. In questo bonifico devono essere indicati il numero e la data della fattura alla quale si riferisce il pagamento, l’indicazione normativa che disciplina l’agevolazione che, in caso di ristrutturazione equivale all’articolo 16-bis del TUIR. Inoltre, devono essere presenti il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il codice fiscale oppure la Partita Iva del beneficiario del pagamento, ovvero del fornitore o del professionista che ha emesso la fattura.

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