Ristrutturazione edilizia: cessione del credito

Ristrutturazione edilizia: cessione del credito

RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA: CESSIONE DEL CREDITO. VEDIAMO COME FUNZIONA LA CESSIONE DEL CREDITO PER INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE

La cessione del credito per gli interventi di ristrutturazione edilizia è disciplinata dall’articolo 121 del DL 34/2020. La cessione del credito permette di recuperare la detrazione spettante dal bonus immediatamente, poiché il beneficiario cede la parte agevolata dal bonus al cessionario scelto, dietro versamento del corrispettivo pattuito in un’unica soluzione, anziché in 10 anni.

In questo articolo spiegheremo:

  • La ristrutturazione e la cessione del credito: come funziona?
  • Gli immobili interessati
  • Gli interventi agevolabili su singole unità abitative
  • Gli interventi agevolabili su parti condominiali
  • Cosa fare per cedere il credito?

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LA RISTRUTTURAZIONE E LA CESSIONE DEL CREDITO: COME FUNZIONA?

I soggetti che sostengono spese per gli interventi di ristrutturazione edilizia possono optare per la cessione del credito maturato. In questo modo il contribuente beneficiario dell’agevolazione sorta mediante gli interventi edilizi eseguiti, cede l’importo maturato come credito d’imposta, che viene così utilizzato in compensazione dal cessionario. Il cessionario a sua volta ha la possibilità di cedere ulteriormente il credito a soggetti vigilati. Il bonus ristrutturazione prevede una detrazione pari al 50% delle spese sostenute, con un limite massimo di spesa pari ad € 96.000. La detrazione utilizzata direttamente in dichiarazione deve essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo.

COS’È LA CESSIONE DEL CREDITO?

Il bonus ristrutturazione in vigore permette di generare un credito d’imposta nei confronti di coloro che eseguono interventi di ristrutturazione edilizia. La cessione del credito permette al beneficiario della detrazione di cedere il credito d’imposta maturato grazie ai bonus edilizi. Permette quindi di avere a disposizione l’intero credito generato, senza doverlo recuperare in 10 quote annuali di pari importo in diminuzione dell’IRPEF versata.

Per beneficiare della detrazione diretta nella propria dichiarazione dei redditi è necessario avere capienza fiscale. La cessione del credito è l’alternativa per quei soggetti che non riescono ad ottenere dal fornitore lo sconto in fattura, ed anche per coloro che sono soggetti incapienti, ovvero non hanno capienza fiscale.

QUANTE VOLTE SI PUÒ CEDERE IL CREDITO?

La cessione del credito maturato può avvenire fino a quattro volte. Inizialmente era previsto un numero illimitato di possibili cessioni. Nell’ultimo anno sono intervenute varie modifiche normative riguardo la cessione dei crediti derivanti dalle ristrutturazioni edilizie.

Una prima modifica prevedeva il divieto di ulteriori cessioni oltre la prima. Successivamente si è dato il via alla possibilità di due ulteriori cessioni del credito d’imposta oltre la prima, con il vincolo di poterle attuare solamente nei confronti dei cosiddetti “soggetti vigilati”. Era così previsto un totale di tre cessioni possibili per ogni credito d’imposta generato.

Secondo le più recenti modifiche normative, l’articolo 121 della Legge 34/2020 è stato nuovamente convertito. Al momento assistiamo ad uno scenario che prevede, per le comunicazioni presentate dal 1° maggio 2022, la possibilità di poter cedere uno stesso credito fino a quattro volte. Inoltre, per le cessioni da tale data viene attribuito un codice identificativo univoco ad ogni credito. Tale codice dovrà essere indicato nelle eventuali ulteriori cessioni del credito stesso. Questo sistema fa sì che i crediti non possano più essere ceduti parzialmente.

A CHI PUÒ ESSERE CEDUTO IL CREDITO?

Attualmente la prima cessione del credito può avvenire nei confronti di qualunque soggetto. Per prima cessione si intende quella effettuata dal beneficiario della detrazione, oppure dal fornitore che ha applicato lo sconto in fattura. La seconda e la terza cessione dello stesso credito possono, invece, avvenire solo nei confronti di soggetti vigilati. Questi sono le banche, gli intermediari finanziari, le società appartenenti ai gruppi bancari e le imprese di assicurazione. La quarta ed ultima cessione può avvenire solo da parte di una banca a favore di un proprio correntista.

GLI IMMOBILI INTERESSATI

Gli immobili che possono accedere al bonus ristrutturazione sono gli immobili residenziali, le relative pertinenze, e le parti comuni degli edifici residenziali. Sono esclusi dalla detrazione gli interventi su edifici a destinazione produttiva e commerciale.

IMMOBILI RESIDENZIALI E PERTINENZE

È possibile accedere all’agevolazione per interventi realizzati su unità immobiliari destinate ad abitazione, di qualsiasi categoria catastale, anche rurale. In caso di immobili utilizzati promiscuamente, ovvero sia residenziali, sia commerciali, la detrazione è ammessa con il limite del 50% delle spese sostenute.

CONDOMINIO E PARTI COMUNI: LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE

L’agevolazione per recupero del patrimonio edilizio è ammessa anche per gli interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio residenziale. Sono parti comuni tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come ad esempio la portineria, la lavanderia, gli ascensori, le fognature, gli impianti, ecc. Rilevano come parti comuni quelle riferibili a più unità immobiliari funzionalmente autonome, a prescindere dall’esistenza di una pluralità di proprietari. Il singolo condòmino fruisce della detrazione per i lavori effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali in generale in base ai millesimi di proprietà. Tale vincolo può essere superato in caso di accordo unanime tra condòmini.

Il condominio è definito come una particolare forma di comunione in cui esistono allo stesso tempo una proprietà esclusiva, ovvero l’appartamento e le relative pertinenze, ed una comproprietà sui beni comuni presenti nell’immobile. Il condominio può svilupparsi in verticale, come nel caso di un edificio a più piani, ed anche in orizzontale, come nel caso di villette a schiera con servizi in comune, quali ad esempio strade interne. Qualora i condòmini sono più di otto, è obbligatorio nominare un amministratore.

CONDOMINIO MINIMO

Il condominio minimo è l’edificio in cui piani o porzioni di piani sono posseduti in proprietà esclusiva da due soggetti, fino ad un massimo di otto condòmini. Il condominio minimo è a tutti gli effetti assoggettato alle norme del condominio.

GLI INTERVENTI AGEVOLABILI SU SINGOLE UNITA’ ABITATIVE

Sulle singole unità immobiliari sono soggetti all’agevolazione fiscale i seguenti interventi: manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia.

MANUTENZIONE STRAORDINARIA

Negli interventi di manutenzione straordinaria rientrano i lavori necessari a rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici. Rientrano in questo ambito anche i lavori per realizzare ed integrare i servizi igienico sanitari e tecnologici che non modificano la volumetria complessiva degli edifici e non comportano mutamenti delle destinazioni d’uso. Per citarne alcuni, figurano quali interventi di manutenzione straordinaria l’installazione di ascensori, la sostituzione di infissi esterni, gli interventi finalizzati al risparmio energetico, la recinzione dell’area privata, ecc.

RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO

Sono compresi in questa tipologia gli interventi finalizzati a conservare l’immobile ed assicurarne l’efficienza. Alcuni esempi riguardano l’adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti e l’apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali.

RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA

Tra gli interventi di ristrutturazione edilizia sono compresi quelli mirati a trasformare un edificio mediante interventi che creino un immobile del tutto o in parte diverso dal precedente. Alcuni esempi di ristrutturazione edilizia riguardano la demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell’immobile preesistente, la modifica della facciata, la realizzazione di un balcone, la costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti.

ALTRE SPESE AMMESSE ALL’AGEVOLAZIONE

Oltre alle spese necessarie per l’esecuzione dei lavori, è possibile portare in detrazione anche le spese professionali, di acquisto dei materiali, le imposte di bollo e gli oneri di urbanizzazione eventualmente corrisposti.

GLI INTERVENTI AGEVOLABILI SU PARTI CONDOMINIALI

Per quanto riguarda le parti comuni di edifici in condominio, oltre alle casistiche previste per singole unità abitative, è possibile optare per la cessione del credito anche per gli interventi di manutenzione ordinaria. Alcuni esempi riguardano gli interventi volti a mantenere efficienti gli impianti tecnologici esistenti, la sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti, la tinteggiatura di pareti, soffitti, porte dei garage, ecc.

COSA FARE PER CEDERE IL CREDITO?

La cessione del credito per ristrutturazione può avvenire osservando una serie di adempimenti previsti, tra i quali la richiesta dell’asseverazione di congruità dei prezzi redatta da un tecnico abilitato, ed il visto di conformità del commercialista.

Bisogna acquisire prima dell’inizio dei lavori le abilitazioni amministrative rilasciate dal Comune, qualora siano necessarie per il tipo di intervento realizzato. A seconda dei casi potrebbe essere necessario presentare la pratica SCIA o CILA. Qualora la normativa edilizia locale non preveda alcun titolo abilitativo per realizzare un intervento agevolabile ai fini fiscali, sarà sufficiente redigere un’autocertificazione in cui siano attestati la data di inizio lavori e che gli interventi edilizi realizzati sono compresi tra quelli agevolabili.

Bisogna inviare la comunicazione all’ASL e conservarne la relativa ricevuta di trasmissione, sempre qualora questa sia richiesta nel territorio di competenza dove è ubicato l’immobile oggetto di ristrutturazione. Tramite le abilitazioni amministrative è possibile provare la data di inizio dei lavori.

Il detentore dell’immobile che intende eseguire degli interventi di ristrutturazione, deve acquisire la dichiarazione di consenso da parte del possessore dell’immobile stesso all’esecuzione dei lavori. È necessaria invece la documentazione comprovante la convivenza nel caso in cui il convivente non proprietario sostenga le spese di ristrutturazione.

Bisogna procedere all’invio all’ENEA della comunicazione riguardante gli interventi edilizi e tecnologici che comportano risparmio energetico e/o l’utilizzo di fonti di energia rinnovabili. Tale invio deve avvenire entro 90 giorni dal termine dei lavori.

L’ASSEVERAZIONE DI CONGRUITÀ DEI PREZZI E IL VISTO DI CONFORMITÀ

Per poter cedere il credito sorto dalla ristrutturazione, come prima cosa avrai la necessità di individuare un tecnico abilitato, che deve essere in possesso dei requisiti per poter redigere le asseverazioni. Inoltre, dovrai incaricare il commercialista per l’apposizione del visto di conformità sulla documentazione. Quest’ultimo ti richiederà tutti i documenti necessari per apporre il visto.

Il visto di conformità e l’asseverazione dei prezzi devono sempre essere presenti in caso di cessione del credito o di sconto in fattura.

 I LAVORI IN EDILIZIA LIBERA O DI IMPORTO INFERIORE AD € 10.000

I lavori di ristrutturazione effettuati in edilizia libera, oppure per i quali la spesa complessiva è inferiore ad € 10.000, ad eccezione del bonus facciate, non richiedono l’apposizione del visto di conformità rilasciata dal commercialista, né l’asseverazione di congruità dei prezzi redatta dal tecnico.

LA FATTURA PER LA CESSIONE

Per beneficiare delle detrazioni edilizie è necessario conservare la documentazione attestante le spese sostenute. La fattura deve essere intestata all’originario beneficiario della detrazione. Nella stessa devono essere presenti i dati relativi all’immobile ristrutturato, ovvero indirizzo e dati catastali, la descrizione degli interventi eseguiti ed i riferimenti normativi dell’agevolazione e della pratica edilizia presentata.

L’AGEVOLAZIONE IVA

Per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio è possibile usufruire dell’aliquota Iva ridotta. L’agevolazione spetta nella misura del 10% in merito agli interventi eseguiti di manutenzione ordinaria e straordinaria. Non si applica l’Iva ridotta in caso di acquisto di materiali da soggetti diversi da chi esegue i lavori ed alle prestazioni professionali.

Si applica invece sempre l’Iva ridotta in caso di prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto o legati alla realizzazione di interventi di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione.

COME PAGARE I LAVORI

Le fatture devono essere saldate con un bonifico parlante. Così come avviene per la fattura, anche il bonifico deve essere intestato al beneficiario della detrazione. Questa particolare tipologia di bonifico è impostata per le detrazioni edilizie. In questo bonifico devono essere indicati il numero e la data della fattura alla quale si riferisce il pagamento, l’indicazione normativa che disciplina l’agevolazione che, in caso di ristrutturazione equivale all’articolo 16-bis del TUIR. Inoltre, devono essere presenti il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il codice fiscale oppure la Partita Iva del beneficiario del pagamento, ovvero del fornitore o del professionista che ha emesso la fattura.

IL CESSIONARIO

Per poter completare la cessione, è necessario individuare il cessionario. Se, ad esempio, hai scelto la tua banca per cedere il credito, dovrai caricare la documentazione richiesta per verifica anche sulla piattaforma della banca. Questa e le relative credenziali ti verranno fornite direttamente dalla banca. Questa procedura può anche essere seguita per tuo conto dal commercialista che appone il visto di conformità. La cessione del credito non è gratuita; gli Istituti trattengono una percentuale sull’importo da cedere.

Una volta concluso il procedimento di verifica della documentazione da parte della banca, è necessario trasmettere la comunicazione di opzione mediante portale dell’Agenzia delle Entrate.

LA COMUNICAZIONE DELL’OPZIONE

La comunicazione telematica di cessione del credito serve per trasferire il credito dal cassetto fiscale del beneficiario della detrazione, ovvero da colui che effettua i lavori, al cassetto fiscale del cessionario, ad esempio alla banca. La comunicazione deve avvenire tramite il portale dedicato messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate. La scadenza dell’invio è generalmente fissata al 16 marzo dell’anno successivo a quello di sostenimento delle spese di ristrutturazione. Nel 2022, ad esempio, la scadenza è stata prorogata al 29 aprile 2022.

Al momento dell’invio il sistema permette di scaricare una copia della comunicazione inviata, comprensiva di tutti i dati inseriti nel portale. Successivamente sarà disponibile una ricevuta di avvenuto invio, ed entro cinque giorni una seconda ricevuta di lavorazione della richiesta, che ne attesta l’accettazione o lo scarto. La comunicazione di opzione può essere sostituita oppure annullata entro il quinto giorno del mese successivo a quello di invio. In caso di lavori condominiali, la comunicazione deve essere inviata dall’amministratore oppure dal condomino incaricato direttamente o dall’intermediario che rilascia il visto di conformità. Il cessionario deve accettare il credito per poterlo utilizzare fin da subito.

Qui puoi trovare il collegamento diretto alla pagina dell’Agenzia delle Entrate, utile per approfondire il tema riguardo le Ristrutturazioni edilizie.

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