DI COSA SI OCCUPA IL PROPERTY MANAGER? COME SI DEVE PROCEDERE PER AVVIARE L’ATTIVITÀ?

In questo articolo andremo a capire se è possibile svolgere l’attività di Property Manager senza Partita IVA e come si deve procedere per avviare l’attività.

In particolare vedremo:

• Cosa si intende per attività di Property Manager e l’obbligo di Partita IVA
• Gli inquadramenti previsti per chi è Property Manager
• I regimi fiscali che è possibile adottare per svolgere l’attività

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COSA SI INTEDE PER ATTIVITÀ DI PROPERTY MANAGER E L’OBBLIGO DI PARTITA IVA

Chi ricopre la figura del Property Manager è quel soggetto che presta assistenza al proprietario o al subconduttore degli immobili dati in affitto. In particolare il Property Manager può occuparsi ad esempio del posizionamento dell’annuncio sulle varie piattaforme, oppure ancora della vera e propria accoglienza degli ospiti.

Per ricoprire questa figura è necessario essere titolari di Partita IVA e nello svolgimento dell’attività si è inquadrati come lavoratori autonomi. È da precisare che è vero il fatto che un lavoratore autonomo può svolgere l’attività senza avere la Partita IVA, ma solo se tale attività è svolta occasionalmente. È però praticamente quasi impossibile essere un Property Manager e svolgere l’attività in modo occasionale.

L’attività occasionale è svolta per un limite di tempo e sono previsti dei limiti anche in termini di organizzazione, quale ad esempio l’impossibilità di pubblicizzare i prodotti venduti.

GLI INQUADRAMENTI PREVISTI PER CHI È PROPERTY MANAGER

Nell’ambito dei Property Manager si può svolgere l’attività essendo un Property Manager strutturato e non strutturato.

IL PROPERTY MANAGER NON STRUTTURATO

Si intende per Property Manager non strutturato quel soggetto che svolge l’attività senza avere dei dipendenti o dei collaboratori che lavorano per lui. Il Property Manager non struttura non ha inoltre volumi d’affari molto elevati.

Il soggetto che ricopre tale figura dovrà presentare una pratica all’Agenzia delle Entrate per richiedere il numero di Partita IVA e dovrà poi iscriversi alla Gestione Separata dell’INPS.

Nella pratica all’Agenzia delle Entrate si dovrà indicare come codice dell’attività, vale a dire come codice Ateco, il 70.22.09. Tale codice non è specifico dell’attività di Property Manager non strutturato, in quanto indica tutte quelle attività di consulenza imprenditoriale, ma è quello che è più idoneo. Nell’ambito invece dei contributi previdenziale, il soggetto dovrà iscriversi alla Gestione Separata dell’INPS. Il Property Manager non strutturato  è considerato come un professionista e i contributi che dovrà versare sono in proporzione al reddito percepito.

IL PROPERTY MANAGER STRUTTURATO

Il Property Manager strutturato, al contrario, è quel soggetto che svolge l’attività avendo dei dipendenti o collaboratori che lavorano per lui. Il Property Manager strutturato realizza inoltre, durante lo svolgimento dell’attività, a differenza del caso precedente, dei volumi d’affari più alti.

Il soggetto che ricopre la figura di Property Manager strutturato, per svolgere l’attività, deve presentare più pratiche rispetto al Property Manager non strutturato.

In particolare dovrà presentare la pratica all’Agenzia delle Entrate indicando come codice Ateco il codice 68.32.00, nonché il codice che indica l’attività di gestione di beni immobili per conto terzi. Successivamente è necessario iscrivere l’attività in Camera di Commercio e alla Gestione Commercianti dell’INPS. In ultimo è poi obbligatorio presentare la SCIA presso l’ufficio SUAP del comune dove verrà svolta l’attività.

Nell’ambito della Gestione Commercianti INPS è da precisare che, a differenza delle Gestione Separata, il soggetto iscritto dovrà versare dei contributi minimi obbligatori, anche se non ha effettuato vendite.

I REGIMI FISCALI CHE È POSSIBILE ADOTTARE PER SVOLGERE L’ATTIVITÀ

Chi è Property Manager, sia che sia strutturato o non strutturato, per svolgere l’attività, può decidere di adottare diversi regimi fiscali.

In particolare le possibilità previste sono quattro che sono: il regime forfettario, il regime della ditta individuale e delle società di persone e il regime delle società di capitali.

IL REGIME FORFETTARIO

Il regime forfettario prevede il sostenimento di costi di gestione molti bassi poiché la gestione di tale regime è molto semplificata. A livello di mercato nazionale inoltre il regime forfettario è molto vantaggioso, in quanto chi lo adotta non dovrà applicare l’IVA sul prezzo di vendita. È poi possibile se si adotta tale regime, per chi è iscritto alla Gestione Commercianti INPS, uno sconto sui contributi minimi obbligatori, pari al 35%.

Da non dimenticare è inoltre la tassazione molto bassa prevista dal regime, pari al 5%, in caso si star up, o al 15%.

Nell’ambito degli svantaggi troviamo invece il fatto che le tasse sono calcolate su una base imponibile calcolata applicando una percentuale sul fatturato realizzato. È da precisare poi che, non dovendo applicare l’IVA sulle vendite, il soggetto che svolge l’attività, non può recuperare l’IVA pagata sugli acquisti.

LA DITTA INDIVIDUALE E LE SOCIETÀ DI PERSONE

Il regime della ditta individuale e delle società di persone hanno gli stessi vantaggi e svantaggi, anche se sono tra di loro due regimi differenti. La ditta individuale infatti prevede un’unica figura come titolare, mentre nel caso di società di persone ci possono essere diversi soci.

I vantaggi che sono previsti riguardano la gestione più semplice rispetto ad esempio a quella richiesta dalle società di capitali e tali regimi non sono costosi come il regime di queste ultime. Un altro vantaggio riguarda poi il fatto che le tasse sono calcolate sull’effettiva differenza tra i ricavi realizzati e i costi sostenuti.

Gli svantaggi riguardano però il fatto che, nonostante le tasse siano calcolate su un margine reale, le percentuali di tassazione sono più alte perché si applica una tassazione a scaglioni IRPEF. Un altro punto a sfavore di tali regimi è la responsabilità illimitata che ha il titolare o i soci. Nel caso di mancato pagamento dei debiti infatti i creditori possono rivalersi sul patrimonio personale del titolare o dei soci.

IL REGIME DELLE SOCIETÀ DI CAPITALI

Il regime delle società di capitali, nonostante implica il sostenimento di costi di gestione molto elevati, permette di avere un’ottimizzazione fiscale e i soci hanno una responsabilità limitata.

I costi da sostenere sono sicuramente uno svantaggio, ma ciò è dovuto al fatto che la gestione di tale regime è più complessa e sono richiesti maggiori adempimenti.

L’ottimizzazione fiscale riguarda invece il fatto che è possibile inserire una serie di costi che permettono di diminuire la base imponibile sulla quale sono calcolate le tasse. Diminuendo la base imponibile di conseguenza è possibile andare a versare un importo di tasse inferiore. Nell’ambito invece delle responsabilità dei soci, questi, a differenza del regime precedente, rispondono in caso di mancato pagamento dei debiti sono con quello che hanno investito nella stessa società.

È da precisare infine quindi che il regime delle società di capitali è consigliabile soprattutto per chi ha un certo volume d’affari.

Qui puoi trovare il modello AA7/9, utile per le dichiarazioni di inizio attività.

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