PROPERTY MANAGER E PARTITA IVA: COME FUNZIONA? VEDIAMO COME POTER AVVIARE L’ATTIVITÀ

Property Manager e Partita Iva: serve davvero aprirla per svolgere questa attività o si può evitare?

In questo articolo ti spiegheremo:

• Chi è il Property Manager?
• Il Property Manager e la Partita Iva
• Le possibilità per partire con l’attività

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CHI È IL PROPERTY MANAGER?

Se ti stai approcciando all’argomento “Property Manager e Partita Iva”, iniziamo a vedere chi ricopre questa figura. Il Property Manager è colui che assiste il proprietario o il subconduttore nella gestione dell’immobile affittato tramite Airbnb. In particolare, può essere colui che pubblicizza l’immobile, fornisce informazioni sullo stesso a chi le richiede. Può inoltre voler dire sbrigare le pratiche di check-in e check out, coordinare e gestire le tasse di soggiorno, le spese di pulizia ed ovviare ad eventuali guasti. È in pratica colui che sul posto si occupa della gestione materiale della struttura. Tale figura aiuta il proprietario o il subconduttore che si trova fisicamente magari a centinaia di chilometri dall’immobile dato in affitto.

IL PROPERTY MANAGER E LA PARTITA IVA

A differenza del proprietario o subconduttore, per il Property Manager serve sempre aprire la Partita Iva. Bisogna fare attenzione a non confondersi con il limite di 5.000 euro. Questo aspetto riguarda il lavoro autonomo occasionale, e riguarda solamente l’ambito del versamento contributivo. L’unica remota possibilità di svolgere in questo ambito un’attività occasionale riguarda l’eventuale ipotesi di sostituzione di un Property Manager, ad esempio per un paio settimane. Oltre a tale ipotesi è praticamente impossibile svolgere questa attività in modo occasionale.

PROPERTY MANAGER “NON STRUTTURATO”

Il Property Manager non strutturato è colui che opera singolarmente, senza quindi l’aiuto di dipendenti o di collaboratori, con volumi d’affari contenuti. Riguarda quindi un soggetto che opera da solo, ad esempio colui che gestisce tre o quattro immobili, accoglie gli ospiti e sistema l’appartamento. È colui che svolge, senza particolare assistenza, le faccende da sbrigare presso l’immobile in affitto.

Il Property Manager non strutturato deve essere inquadrato come professionista. Sono previste due pratiche. Una all’Agenzia delle Entrate, con codice attività 70.22.09 (altre attività di consulenza imprenditoriale). Bisogna in questo caso iscriversi alla Gestione Separata Inps per il versamento dei contributi.

PROPERTY MANAGER “STRUTTURATO”

Il Property Manager strutturato è colui che opera con dipendenti o collaboratori, ha volumi d’affari più alti, indicativamente superiori ad € 65.000, e non ha aderito quindi al Regime forfettario. È colui che gestisce una serie di immobili da remoto, anche fuori dalla propria Regione.

Il Property Manager strutturato deve presentare più pratiche. Si presenta la pratica all’Agenzia delle Entrate, con codice attività 68.32.00 (gestione di beni immobili per conto terzi). Bisogna poi iscriversi al Registro delle Imprese tenuto dalla Camera di Commercio. È necessario iscriversi alla Gestione Commercianti dell’Inps. Si presenta inoltre la comunicazione di inizio attività (SCIA) al Comune.

LE POSSIBILITÀ PER PARTIRE CON L’ATTIVITÀ

Per iniziare l’attività di Property Manager hai tre possibili approcci in merito al Regime fiscale da scegliere. Approfondendo il tema Property Manager e Partita Iva, vediamo ora le possibili soluzioni per iniziare l’attività.

REGIME FORFETTARIO

Il Regime Forfettario è un regime agevolato che presenta dei vantaggi sostanziali, ma anche dei limiti di accesso. Permette di pagare un’imposta agevolata del 5% per i primi 5 anni di attività, oppure l’aliquota standard del 15%. È possibile chiedere uno sconto sui contributi INPS del 35%, ed avere una contabilità semplice, e quindi dei costi bassi. Questo regime prevede un limite di fatturato annuo di € 65.000. Superata tale soglia si passa al Regime Semplificato nell’anno successivo.  Nel Forfettario non viene recuperata l’Iva sugli acquisti. I costi sono però a carico del proprietario dell’immobile, quindi questo svantaggio non rileva al fine della valutazione di questo Regime per l’attività di Property Manager. Non si addebita nemmeno l’Iva sulle vendite. Considerando che la maggior parte degli utenti sono privati, questo permette di fare prezzi più bassi oppure di avere un margine più alto. Il forfettario ha quindi un vantaggio competitivo. La tassazione è bassa, ma viene calcolata su un margine imposto del 78% legata al codice attività.

Per potervi aderire è necessario avere un reddito da lavoro dipendente inferiore ad € 30.000. Salvo casi particolari, rispettando questo limite non ci sono problemi per svolgere la doppia attività. Non è inoltre possibile essere socio di maggioranza di una SRL. Con il regime forfettario è possibile utilizzare il proprio conto corrente da privato, senza sostenere quindi ulteriori costi per l’apertura ed il mantenimento di un nuovo conto. I soldi che derivano dall’attività possono essere quindi prelevati facilmente.

SOCIETA’ DI PERSONE

La Società di persone prevede meno adempimenti e meno costi rispetto alla SRL. A differenza del Regime Forfettario, in questo caso deve essere aperto un conto corrente intestato alla Società, ma i soci possono prelevare senza particolari adempimenti. Inoltre, la tassazione è calcolata sul margine reale. In questo regime non è previsto lo sconto sui contributi. La tassazione è più alta ed immediata, a scaglioni IRPEF dal 23% al 43%. Tutto l’utile è immediatamente tassato. Si incorre inoltre in una responsabilità illimitata: sull’indebitamento si risponde con il proprio patrimonio personale.

SOCIETA’ DI CAPITALI

Rispetto alla SRL tradizionale, con la SRLS si risparmiano dei costi solo in fase di apertura, poiché non viene pagato il notaio a fronte di uno Statuto preimpostato, che non può quindi essere personalizzato rispetto alla SRL.

Con la Società di capitali vi è un’ottimizzazione fiscale. Presenta una tassazione fissa migliore rispetto alla Società di persone. È infatti indipendente dal reddito, ed è fissata al 24%, più il 3,9% di IRAP. Vi è la possibilità di reinvestire gli utili e lasciarli all’interno della Società, evitando così un’ulteriore tassazione. Vi è inoltre la protezione patrimoniale nei confronti dell’indebitamento. Questo permette che non venga aggredita la propria sfera personale in caso di debiti.

La Società di capitali presenta maggiori costi, determinati da una gestione più complicata. Vi sono inoltre una serie di costi annuali fissi che devono essere versati, come ad esempio la tassa sui libri sociali, il deposito del bilancio, il diritto camerale. Tutti questi costi appena citati non sussistono per una ditta individuale. Vi è inoltre una maggiore formalità. È meno agevole prelevare i fondi rispetto ad una ditta individuale.

Non c’è quindi un Regime che sia migliore per tutti. È necessario fare un ragionamento in termini di convenienza. Bisogna valutare la propria situazione per capire quale soluzione è migliore per ogni singola realtà.

Qui puoi trovare il modello AA7/9, utile per le dichiarazioni di inizio attività.

Guarda questo video se vuoi approfondire il tema “Property Manager e Partita Iva“.