Pagamento Tasse Airbnb: vediamo!

Pagamento Tasse Airbnb

Pagamento Tasse Airbnb: cosa sono gli affitti brevi? qual è la normativa?

Gli affitti brevi, al momento, sono uno dei “trend” più popolari.

L’affitto breve è la locazione di un immobile, regolato da un contratto temporaneo, per esempio le note “case vacanze”. Si definiscono locazioni brevi i contratti di locazione immobiliare ad uso abitativo avente durata non superiore a 30 giorni e stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.

Questi tipi di locazione sono vantaggiosi sotto diversi punti di vista: maggiore flessibilità rispetto a un contratto di lunga durata, maggiori guadagni, disponibilità di numerosi portali (Airbnb è uno di questi).

Ovviamente anche per queste locazioni brevi è previsto un pagamento delle Tasse.

In questo articolo scopriremo:

  • Le caratteriste della locazione breve 
  • Le differenze tra IRPEF e Cedolare secca, redditi fondiari e redditi diversi
  • Il pagamento delle Tasse su Airbnb

 Caratteristiche e normativa

Prima di analizzare nel dettaglio il Pagmento delle Tasse Airbnb, vediamo i requisiti necessari per lo svolgimento di tale attività.

A tal fine, l’art. 4 del D.L. n. 50/2017 precisa che:

  • L’attività di locazione breve è esercitabile dal proprietario dell’immobile, dal sublocatario e dal comodatario,
  • I contratti per locazioni brevi non sono soggetti a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, né al pagamento delle imposte di bollo e di registro,
  • La durata della locazione con il medesimo cliente non deve superare i 30 giorni all’anno,
  • L’immobile locato deve essere ad uso abitativo,
  • Il contratto deve essere stipulato da persone fisiche che non operano in forma di impresa.

La normativa di riferimento è precisata anche nella Circolare n. 24/E/2017e nella nuova legge di bilancio 2024.

Ai sensi di tali testi normativi, le imposte interessate ai redditi da Affitti Brevi sono:

  • IRPEF e
  • Cedolare secca.

Prima di analizzare queste due differenti imposte nel dettaglio, si ricordi che il soggetto tenuto a dichiarare il reddito è sempre il titolare del diritto reale sull’immobile.

Le uniche eccezioni a questa regola si applicano ai sublocatari e ai comodatari, i quali sono tenuti a dichiarare e tassare il reddito percepito dalle locazioni come “redditi diversi”.

Cedolare secca e IRPEF

Cedolare Secca

Sui redditi derivanti dagli Affitti Brevi la normativa italiana riconosce la possibilità di tassare il canone lordo di locazione mediante un’imposta sostitutiva, cd. Cedolare secca, pari al 21%.

È possibile optare per la cedolare secca sia nei casi di redditi da Affitti Brevi percepiti direttamente dal proprietario dell’immobile sia da contratti di sublocazione breve stipulati da un comodatario. 

Attenzione! Nei casi in cui i contratti di sublocazione o di locazione stipulati dai comodatari abbiano un termine SUPERIORE a 30 giorni, l’UNICA aliquota applicabile sarà quella a scaglioni IRPEF.

Con la nuova legge di bilancio, n. 213/2023, l’imposta della cedolare secca ha subito delle modifiche importanti. Infatti, accanto all’aliquota del 21% è stata aggiunta quella del 26%, da applicare nel modo seguente:

  1.  21% sui redditi derivanti da un immobile individuato dal contribuente;
  2. 26% sui redditi derivanti dalla locazione breve di altri immobili diversi dal primo.

IRPEF

Nel caso in cui i redditi derivanti dagli Affitti Brevi, siano soggetti a IRPEF, il reddito da locazione breve concorre alla formazione di tutto il reddito imponibile IRPEF (assieme, ad esempio, ai redditi da lavoro dipendente).
Nei casi in cui il reddito da locazione breve sia reddito fondiario, questo diverrà imponibile IRPEF per il 95% del suo intero ammontare, con una conseguente deduzione forfettaria del 5%.

La partita iva

La cedolare secca è applicabile ai redditi derivanti dagli Affitti Brevi solo nei casi di gestione dell’immobile al di fuori dell’attività d’impresa, con un limite di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Al di fuori di questo limite, l’attività di locazione breve, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile, con conseguente obbligo di apertura della partita iva.

Attenzione! È da specificare che il limite dei 4 immobili può variare a seconda delle specifiche disposizioni regionali o provinciali in cui gli immobili stessi sono ubicati.

Se hai bisogno di una consulenza fiscale per approfondire l’argomento CLICCA QUI!

Se vuoi approfondire il tema “Pagamento Tasse Airbnb” guarda questo video.

  Comments: 15

Commenti

  Commenti: 15


  1. Buongiorno,
    sono proprietario di un immobile che da qualche mese affitto per periodi non superiori a 30 giorni, rientrando dunque nella casistica degli “affitti brevi”, e sono altresì titolare di redditi da lavoro dipendente.
    Ciò premesso volevo chiedere:
    1) posso scegliere la tassazione della cedolare secca sui redditi rivenienti dal fitto e continuare invece a pagare l’Irpef per i redditi da lavoro dipendente
    2) per optare al pagamento della cedolare secca è necessario fare una qualche dichiarazione preventiva all’Agenzia delle Entrate o posso scegliere l’applicazione di tale tassazione nel modello 730 che farò il prossimo anno?
    3) trovandosi l’immobile, concesso in fitto breve, in un comune con carenza di disponibilità abitativa è prevista l’applicazione della cedolare secca con l’aliquota ridotta del 10% anzichè il 21%.
    Grazie


    • Buongiorno,
      1) si, può optare per la cedolare secca
      2) può farlo in dichiarazione dei redditi
      3) dipende dalle disposizioni comunali. In linea generale, no.


  2. Buongiorno,
    avendo io già una partita iva detta “forfettaria” con codice Ateco di Guida Turistica (79.90.20) e altro codice secondario (74.10.29, con possibilità di aggiungere ulteriore codice, è più conveniente impostare gli affitti brevi di Airbnb come persona fisica o come attività d’impresa?


  3. Salve, ho acquistato un immobile usufruendo delle detrazioni under 36, ho messo la residenza all’interno di quest’immobile, data la necessita di avere introiti maggiori ho iniziato ad affittarlo con formula affitti brevi e sono rimasto in affitto, almeno per il primo periodo vorrei fare cosi dato che non ho esigenze famigliare particolari e quindi posso dividere una casa con altri lavoratori. Poi in futuro si vedrà. Sono un dipendente delle poste con un contratto a tempo indeterminato part-time all’85% (sabato escluso), pensavo di optare per la cedolare secca, vorrei sapere se fosse la scelta corretta e quanto questo potrà influire sul mio lavoro da dipendente. Ho dato mandato a un’agenzia immobiliare che gestirà tutto quello inerente agli affitti. L’immobile si trova a Firenze città. I lavori li ho fatti usufruendo della detrazione al 50%. Vorrei sapere se sto procedendo nel modo corretto. E avere un preventivo per la gestione della dichiarazione dei redditi e magari capire se ci dovesse essere un modo per pagare una percentuale di tassazione più bassa. Grazie Cordiali saluti

  4. Paolo Piciocchi


    Buongiorno, vorrei sapere, non trovando risposte chiare riguardo la base imponibile per il 21% della cedolare secca riguardo gli affitti brevi derivati da piattaforma Airbnb.
    Va calcolata sul prezzo a notte, sul prezzo a notte – 3%(che è tassato con iva al 22%) pari alla commissione di airbnb che il proprietario paga, sul prezzo a notte +15% che è la commissione che applica airbnb come costo di servizio agli ospiti e che l’host non vede mai?
    esempio io fitto 100 euro a notte, ma percepirò nelle mie tasche da airbnb (100- (3%+22%) =96.34 e l’ospite in realtà pagherà però (100+15%) =115.
    quindi alla fine su quale importo andrà calcolata la cedolare secca?
    grazie mille se riponderete.


    • La cedolare secca va applicata sul canone lordo.
      Eventuali spese per i servizi accessori non concorrono a formare il corrispettivo lordo solo
      quando:
      • sono sostenue direttamente dal conduttore,
      • sono riaddebitate dal locatore al conduttore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti.


  5. ciao Paolo, ho anch’io lo stesso dubbio e la risposta di Adriana non mi è chiara al 100%. seguendo il tuo esempio su quale importo si paga la cedolare secca? 94,34€ , 100€ o 115€?


  6. Salve, ho una domanda: poiché la trattenuta del 21% va fatta da Airbnb, e considera il 100% degli affitti brevi, chi fa come me il pagamento in regime IRPEF al 23% sul 95% della base imponibile come deve comportarsi? Non cè la possibilità di evitare la trattenuta Airbnb e pagare le tasse con IRPEF, come ho sempre fatto, anche per la deduzione del 50% delle spese di ristrutturazione?
    Inoltre a novembre ho anche versato l’acconto IRPEF…. Questi soldi li perderei col nuovo obbligo Airbnb di fare trattenute del 21%?


    • Salve,
      il 21% trattenuto da Airbnb può essere a titolo di acconto o di imposta definitiva. Dunque, in sede di dichiarazione dei redditi potrà ugualmente optare per la tassazione a a scaglioni IRPEF, considerando quanto già trattenuto dalla piattaforma e versando la restante parte.


  7. Buongiorno,

    sono proprietario di un immobile che da qualche anno affitto per periodi non superiori a 30 giorni, rientrando dunque nella casistica degli “affitti brevi”. Lavoro altresi come frontaliere tra Italia e Svizzera ed il mio reddito da lavoro dipendente e’ gia’ tassato alla fonte in Svizzera e di conseguenza non presento alcuna dichiarazione fiscale in Italia

    Ciò premesso mi chiedeve se:
    1) devo necessariamente scegliere la tassazione della cedolare secca sui redditi da locazione?
    2) posso in alternativa optare per la presentazione della classica dichiarazione dei redditi in Italia in cui andrei pero’ andrei ad includere esclusivamente il reddito da affitto (in quanto quello da dipendente e’ gia’ tassato alla fonte)?

    Ho rievuto oggi comunicazione da parte di Airbnb in cui mi viene chiesto se voglio optare per la ritenuta fiscale del 21% e di conseguenza volevo avere una vostra opinione in merito.

    Grazie


    • Salve,
      per la tassazione sui redditi derivanti dalle locazioni brevi può optare sia per la cedolare secca che per l’alqiuota progressiva e a scaglioni IRPEF.
      Scegliere l’una o l’altra aliquota in base a quella che può risultare più o meno conveniente per lei richiede l’analisi di diversi fattori (il più importante, il suo reddito annuale lordo derivate da attività di lavoro dipendente).
      Se desidera una opinione in merito, può pensare di prenotare una consulenza personalzzata utilizzando il seguente link https://www.studioallievi.com/servizi-di-consulenza/consulenza-business-online/consulenza-airbnb/

Commenta ora

Confermo di acconsentire al trattamento dei dati personali ai sensi dell'art. 13 del D.Lgs. 196/03 e dell'art. 13 del Regolamento UE 679/16 e di aver preso preso visione dell'informativa privacy.