Investire in Immobili in Portogallo: quali sono le imposte da pagare se acquisto un immobile in Portogallo? E in caso di vendita? Ci sono tasse locali?

Il Portogallo è una destinazione sempre più popolare per gli italiani che cercano opportunità lavorative ed economiche all’estero. Nonostante i recenti cambiamenti nel sistema tributario, il paese rimane attraente per lavoratori e pensionati, e con questo articolo esploreremo sia le forme societarie in Portogallo, che la tassazione per i residenti e per i non residenti, fino ad arrivare alle opportunità nel campo dell’immobiliare esaminando come la fiscalità possa influenzare la decisione di Investire in Immobili in Portogallo.

Dunque, in questo articolo scopriremo:

• Come mai il Portogallo è una delle mete più ambite per i contribuenti europei
• Le forme societarie previste dalla normativa portoghese
• La tassazione sui redditi di impresa e personali
• Le imposte per chi decide di Investire in Immobili in Portogallo

Investire in Immobili in Portogallo: forme societarie in Portogallo

Investire in Immobili in Portogallo può comportare la creazione di una società. Le forme societarie più comuni in Portogallo sono la LDA (equivalente alla Srl italiana) e la Societade Anonima (SA, equivalente alla Spa italiana). La LDA è popolare tra le piccole e medie imprese, mentre la SA è più adatta alle grandi imprese. Entrambe le forme richiedono una serie di passaggi per la loro costituzione, tra cui la scrittura di un atto costitutivo e statuto societario, l’approvazione della denominazione sociale e dell’oggetto sociale, il deposito del capitale sociale e la registrazione della società presso la Conservatória do Registo Comercial entro 60 giorni dalla sua costituzione.

Accanto a questa procedura “standard”, esiste una seconda procedura molto più rapida e snella, chiamata Empresa na Hora che permette la costituzione di una società in meno di un’ora, utilizzando il sito web dell’Agenzia Tributaria.

Investire in Immobili in Portogallo: la tassazione per le persone fisiche e le imprese

Le società residenti in Portogallo sono tassate sui profitti prodotti ovunque, mentre le società non residenti sono tassate solo sui profitti prodotti in Portogallo. L’aliquota fiscale per le imprese residenti è del 21%, ridotta al 14,7% nelle Regioni Autonome di Madeira e delle Azzorre. Questo può avere un impatto significativo sul rendimento degli Investimenti Immobiliari in Portogallo.

Per le persone fisiche, invece, l’imposta è calcolata in base al reddito, con aliquote progressive che vanno dal 14,5% al 48%. Questo può influenzare la decisione di trasferirsi in Portogallo, soprattutto per coloro che prevedono di avere un reddito significativo da affitti o vendite di proprietà.

Un focus sulle imposta per le persone fisiche

Un contribuente, persona fisica, è considerato residente in Portogallo se vi permane per almeno 183 giorni nell’arco di un anno solare.

L’imposta è determinata con riferimento al reddito percepito, applicando la corrispondente aliquota secondo la fascia di competenza e tenendo conto delle detrazioni previste dalla legge. Le aliquote progressive prevedono un primo scaglione del 14,5% che si applica su un reddito fino a 7.479,00€, mentre l’ultima aliquota del 48% si applica sui redditi eccedenti i 78.834€.

Per contribuenti con reddito imponibile superiore a 80.000 € è prevista un’aliquota aggiuntiva di solidarietà, che varia dal 2,5% al 5%. Il reddito derivante da investimenti (interessi, dividendi, plusvalenze, royalties e così via) e il reddito immobiliare sono, invece, soggetti ad un’aliquota forfettaria del 28%.

A differenza dei contribuenti residenti, i non residenti sono soggetti ad un’imposta forfettaria pari al 20% sul solo reddito di origine portoghese.

L’IVA

L’imposta sul valore aggiunto a carico di tutte le persone fisiche e giuridiche che esercitano un’attività commerciale, industriale o professionale in Portogallo. Le aliquote IVA variano dal 6% al 23%, a seconda del tipo di prodotto o servizio. Questo può avere un impatto significativo sul costo degli Investimenti Immobiliari in Portogallo, in particolare se si prevede di ristrutturare o costruire proprietà.

Attenzione! L’aliquota standard del 23% si abbassa la 16% nelle isole Azzorre e a Madeira.

Investire in Immobili in Portogallo: il programma NHR

Il programma NHR (Residenti Non Abituali) offre un regime fiscale speciale per i primi 10 anni di residenza in Portogallo. Questo può essere particolarmente vantaggioso per coloro che stanno considerando di Investire in Immobili in Portogallo. I benefici includono la possibilità di percepire redditi passivi di fonte estera senza tassazione nonché una tassazione ridotta del 20% su redditi di lavoro in Portogallo. Questo può essere particolarmente vantaggioso per gli investitori immobiliari che ricevono redditi da affitti o vendite di proprietà all’estero.

Il programma NHR consente anche ai lavoratori autonomi, impiegati in settori ad elevata tecnologia, di percepire redditi da lavoro in Portogallo con esenzione da tassazione per 10 anni. Inoltre, i pensionati cittadini esteri possono beneficiare di una tassazione al 10% sui redditi derivanti da pensione di fonte estera per 10 anni.

Ovviamente, per beneficiare di questo regime di favore il contribuente deve dimostrare di essere residente in Portogallo. Sarà, quindi, necessario procedere con l’iscrizione all’A.I.R.E. (Anagrafe della popolazione Italiana Residente all’Estero) entro 90 giorni dall’ottenimento della residenza certificata da un ente portoghese.

Investire in Immobili in Portogallo: la tassazione per l’acquisto di un Immobile

Quando si decide di Investire in Immobili in Portogallo, come anche all’estero in generale, è fondamentale considerare le implicazioni fiscali dell’operazione. Ad esempio, se hai intenzione di utilizzare la tua proprietà immobiliare portoghese come casa per le vacanze, devi assicurarti di aver compreso le regole di residenza fiscale!

In Portogallo, si è considerati residenti fiscali dopo aver trascorso almeno 183 giorni in un anno nel paese. Tuttavia, il periodo di tempo può essere ridotto se possiedi un’abitazione permanente in Portogallo. In tal caso, potresti essere considerato residente dal giorno del tuo arrivo in Portogallo.

Acquisto di un Immobile

Al momento dell’acquisto di una proprietà in Portogallo è prevista l’applicazione di un’imposta di trasferimento, nota come Imposto Municipal sobre Transmissôes Onerosas de Imóveis (IMT). L’aliquota può arrivare fino all’8%, alla quale aggiungere l’imposta di bollo dello 0,8% (Imposto de Selo). Inoltre, l’acquirente dell’immobile è soggetto al pagamento dell’equivalente dell’IMU italiana sugli immobili – Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) – che varia dallo 0,3% allo 0,8% all’anno a seconda del tipo, dell’ubicazione e dell’età della proprietà.

Le Imposte Patrimoniali

Se possiedi una proprietà in Portogallo con un valore superiore alla soglia di 600.000 euro, dovrai pagare l’Adicional Imposto Municipal Sobre Imóveis (AIMI). Questa imposta ha un’aliquota di tassazione che varia tra lo 0,4% e l’1,5% all’anno, a seconda del valore e di come è detenuta la proprietà. Tuttavia, la soglia di 600.000 euro a persona significa che le coppie con comproprietà devono affrontare l’AIMI solo su immobili superiori a 1,2 milioni di euro.

In caso di cessione immobiliare in Portogallo, invece, è prevista un’imposta sulle plusvalenze maturate al momento della vendita. Questa dovrà essere calcolata sulla differenza tra il prezzo di acquisto e il prezzo di vendita, e l’aliquota varia dal 14,5% al 48%, a seconda del reddito complessivo del venditore. È da specificare che, in ogni caso, se il contribuente decide di reinveste il ricavato della vendita immobiliare in un’altra abitazione principale in Portogallo o in altro Paese nell’Unione europea, l’imposta sulle plusvalenze non è dovuta.

Per beneficiare di tale esenzione è necessario realizzare il nuovo investimento entro 36 mesi dalla vendita o entro i precedenti 24.

Oltre questa specifica circostanza, esistono ulteriori eccezioni al pagamento delle imposte sulle plusvalenze in Portogallo che fanno direttamente riferimento ai casi in cui:

• la proprietà immobiliare sia stata acquisita prima del 1989;
• il soggetto acquirente ha più di 65 anni o è in pensione e decide, entro sei mesi dalla vendita, di investire le plusvalenze ottenute in assicurazioni sulla vita o di aprire un fondo pensione o un fondo contributi in regime di pubblica capitalizzazione.

Tassazione per i residenti in Italia 

Un residente fiscale italiano che acquista una proprietà in Portogallo, deve dichiarare il valore dell’immobile all’Agenzia delle Entrate italiana e pagare l’Imposta sul Valore degli Immobili Estero (IVIE) allo 0,76% del valore dell’immobile. Oltre questo, andranno dichiarati anche i redditi da affitto o plusvalenza realizzata sulla vendita dell’immobile in Portogallo nel tuo reddito imponibile italiano.

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