Cedolare Secca e Affitti Brevi: in che modo devono essere tassati i redditi derivanti dalle locazioni brevi? È possibile applicare la cedolare secca anche con partita iva?

Il diritto di locazione, in termini civilistici, permette ad una persona fisica o giuridica di godere di una cosa immobile per un determinato periodo di tempo e a fronte del pagamento di un corrispettivo in danaro. La sua durata può essere superiore o inferiore a 30 giorni, confluendo così nella fattispecie di

• “locazione ordinaria” maggiore di 18 mesi,
• “locazione ad uso transitorio” fino a 18 mesi o
• “locazione breve” fino a 30 giorni.

Con l’avvento di Internet abbiamo assistito al fiorire di portali web sempre più interessati al business delle locazioni brevi. Ma qual è la tassazione che il proprietario di un immobile deve applicare sui guadagni derivanti da queste locazioni? È possibile applicare la Cedolare Secca anche sugli Affitti Brevi?

In questo articolo scopriremo:

• La normativa di riferimento e il D.L. 50/2017
• Le differenze tra IRPEF e Cedolare Secca negli Affitti Brevi
• La differenza tra redditi fondiari e redditi diversi
• Quando è obbligatorio operare in regime d’impresa
• I regimi fiscali previsti dal nostro ordinamento giuridico

Cedolare Secca e Affitti Brevi: la normativa di riferimento

Si definiscono locazioni brevi i contratti di locazione immobiliare ad uso abitativo avente durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.

Prima di comprendere la tassazione Irpef o Cedolare Secca da applicare sui guadagni derivanti dagli Affitti Brevi, è bene fare un accenno ai requisiti richiesti per lo svolgimento di tale attività.

Ai sensi dell’art. 4 del D.L. 50/2017:

• L’immobile locato deve essere ad uso abitativo,
• La durata della locazione con il medesimo cliente non deve superare i 30 giorni all’anno,
• I contratti per locazioni brevi non sono soggetti a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate né al pagamento delle imposte di bollo e di registro,
• Il contratto deve essere stipulato da persone fisiche che non operano in regime di impresa,
• L’attività di locazione breve è esercitabile dal proprietario dell’immobile, dal sublocatario e dal comodatario.

Cedolare Secca e Affitti Brevi: la tassazione

L’attività inerente le locazioni brevi ha, da sempre, destato dubbi circa la percentuale di tassazione da applicare ai redditi generati dallo sfruttamento di un immobile di proprietà.
La normativa di riferimento è molto particolare e vede la sua massima precisazione non solo nel D.L. n. 50/2017 ma anche nella Circolare n. 24/E/2017.
Ai sensi dei due testi normativi, le imposte interessate ai redditi da Affitti Brevi sono sia la Cedolare Secca che l’Irpef.

Dobbiamo, in ogni caso, ricordare che il soggetto tenuto a dichiarare il reddito percepito a seguito dello sfruttamento dell’immobile è sempre il titolare del diritto reale, ossia il proprietario del bene quale percettore del cd. Reddito fondiario.

Le uniche eccezioni a questa regola si applicano ai sublocatori e ai comodatari i quali sono tenuti a dichiarare e tassare il reddito percepito dalle locazioni come “redditi diversi”.

Vediamo, ora, nel dettaglio le due differenti aliquote.

IRPEF

I redditi derivanti dagli Affitti Brevi, come anticipato, possono scontare l’aliquota IRPEF e, per questo, concorrere alla formazione di tutto il reddito imponibile IRPEF assieme, ad esempio, ai redditi derivanti da lavoro dipendente.

Nei casi in cui il reddito da locazione breve sia reddito fondiario, questo diverrà imponibile IRPEF per il 95% del suo intero ammontare, con una conseguente deduzione forfettaria del 5%. La passività IRPEF potrà riguardare anche i redditi la locazione breve prodotti dal sublocatore o dal comodatario, con la differenza che questi non saranno più considerati come “redditi fondiari” ma come “redditi diversi” – con la conseguente disapplicazione della deduzione forfettaria del 5%.

Cedolare Secca

Oltre l’IRPEF, sui redditi derivanti dagli Affitti Brevi può essere applicata la Cedolare Secca, ovvero un’imposta sostitutiva pari al 21%.

È possibile optare per la Cedolare Secca sia sui redditi da Affitti Brevi percepiti direttamente dal proprietario dell’immobile sia su quelli derivanti da contratti di sublocazione breve o di locazione breve stipulati da un comodatario.

Attenzione! Il sublocatore e i comodatario perdono l’opzione della cedolare secca tutte le volte in cui il contratto di sublocazione ha un termine SUPERIORE a 30 giorni.

Cedolare Secca e Affitti Brevi: si applica anche con la partita iva?

La Cedolare Secca è un’imposta applicabile ai redditi derivanti dagli Affitti Brevi solo nei casi in cui gli immobili sono gestiti AL DI FUORI dell’attività d’impresa.

Di conseguenza, con l’apertura di una partita iva diviene obbligatorio assoggettare i redditi al regime fiscale di appartenenza. Ma quali sono questi regimi? Qual è la loro tassazione?

1. Regime forfettario
2. Regime semplificato
3. Regime ordinario

Il regime forfettario

Il regime forfettario, anche detto “regime di vantaggio” è adatto ai neoimprenditori in quanto prevede una gestione contabile particolarmente semplice ed esenta dall’addebito dell’iva in fattura.

Il titolare di partita iva in regime forfettario vede assoggettare il proprio reddito imponibile ad un’imposta sostitutiva del 15% (in via ordinaria) o del 5% in caso di “start up”, e la base imponibile sarà calcolata a forfeit, ossia determinata da un coefficiente di redditività definito in base al codice ateco dell’attività (che in tal caso è il 55.20.51).

Il regime semplificato

Il regime semplificato conserva una particolare differenza rispetto al regime forfettario: non solo il professionista è chiamato ad addebitare l’Iva ma ha la possibilità di scaricare i costi non a forfeit, bensì secondo l’equazione “fatturato meno costi”.

Le tasse, dunque, vengono versate sul reale margine. Nonostante ciò, sono molto più elevate rispetto a quelle del regime forfettario poiché l’imposta qui applicata sarà quella a scaglioni progressiva IRPEF.

Il regime ordinario

Il regime ordinario, proprio delle società di capitali, nonostante implichi il sostenimento di costi di gestione particolarmente elevati a causa dei molteplici adempimenti richiesti dalla normativa, permette di avere un’ottimizzazione fiscale di non poco conto. Difatti, la possibilità di inserire una serie di costi capaci di abbattere la base imponibile vede come conseguenza il potenziale assoggettamento del fatturato ad un tax rate vantaggioso.

Non solo. In termini legali, le società di capitali garantiscono una limitata responsabilità patrimoniale e personale dei soci che ne fanno parte, infatti, in caso di debiti societari, i soci ne rispondono limitatamente alle quote ivi possedute.

Se hai bisogno di una consulenza fiscale per approfondire l’argomento CLICCA QUI!

Se vuoi approfondire il tema “Cedolare Secca e Affitti Brevi” guarda questo video.