Rent to Buy

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COSA SI INTENDE PER RENT TO BUY?

Il cosiddetto “Rent to Buy” è una nuova tipologia contrattuale, recentemente introdotta dal cosiddetto “Sblocca Italia”, che rappresenta una fusione tra un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile; il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore, il quale paga un canone periodico. In seguito il conduttore può decidere di acquistare il bene, detraendo dal prezzo il canone già pagato.
L’immobile in questione può essere di qualunque tipologia, è possibile considerare il contratto Rent to Buy come composto da un contratto di locazione e da un contratto di compravendita.
Analizzando il contratto in questione da un punto di vista maggiormente civilistico, per rendere maggiore la tutela delle parti, il legislatore ha previsto la forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata, per quanto riguarda la trascrizione.
Se il soggetto obbligato a concludere il contratto non adempie l’obbligazione, è possibile che l’altra parte ottenga una sentenza che produca gli effetti del contratto inadempiuto; in caso di mancato pagamento di un numero di canoni non inferiore a 1/20 del numero complessivo degli stessi, il contratto si risolve.
Il Rent to Buy non può considerarsi un contratto con clausola di trasferimento vincolante per entrambe le parti, risulta infatti vincolato solamente il proprietario/cedente poiché se il conduttore esercita la propri

a opzione di acquisto, il primo non può rifiutarsi di concludere l’operazione.

REGIME FISCALE.

1) IMPRESE
Nel primo caso (concedenti soggetti passivi IVA), per quanto riguarda i canoni di locazione dovuti dal conduttore fino all’esercizio dell’opzione, è applicabile la disciplina IVA che caratterizza le locazioni immobiliari; considerando, per esempio, la cessione di immobili strumentali è applicabile, in genere, il regime di esenzione IVA.
In riferimento alla disciplina IVA riguardante l’esercizio dell’opzione di acquisto da parte del conduttore, si fa riferimento a quella prevista per le cessioni immobiliari, l’Agenzia delle Entrate è quindi intervenuta precisando che la base imponibile sarà data dal prezzo decurtato dei soli acconti pagati fino al momento dell’opzione, ma non anche dei canoni corrisposti.

2) PRIVATI
Prendendo in analisi i concedenti soggetti privati, i canoni di locazione sono da considerarsi redditi di fabbricati e sono di conseguenza assoggettati a IRPEF, il canone derivante dalla locazione di immobili abitativi può essere assoggettato a cedolare secca. Inoltre i canoni di locazione scontano l’imposta di registro proporzionale (2%) sia per quanto riguarda immobili strumentali che per quelli abitativi.
Il legislatore dispone in questa situazione una precisa regolamentazione anche per quanto riguarda le plusvalenze derivanti dalla cessione degli immobili in questione.
E’ inoltre previsto che i privati che intendano cedere fabbricati abitativi scontino l’imposta di registro proporzionale (calcolata sul valore del bene) e le imposte ipotecaria e catastale.

MANCATO ESERCIZIO DEL DIRITTO E INADEMPIMENTO.

Infine, in caso di mancata conclusione dell’atto di vendita, se l’inadempimento è attribuibile al proprietario, egli dovrà necessariamente restituire la parte dei canoni imputata incrementata degli interessi legali. Se l’inadempimento è imputabile al conduttore, il proprietario oltre ad aver diritto alla restituzione dell’immobile, acquisirà i canoni corrisposti a titolo di indennità. Questa regolamentazione risulta valida sia nel caso che si abbia a che fare con soggetti passivi IVA sia nel caso di privati.

Lo Studio Allievi – Dottori Commercialisti è a disposizione dei propri clienti o comunque per tutti i lettori del nostro Blog per qualsiasi dubbio in merito alla regolamentazione del contratto di Rent to Buy. Per qualunque necessità non esitare a contattarci e a fissare un appuntamento presso i nostri uffici.

 


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