Airbnb Tasse 2024: cosa c’è da sapere?

AIRBNB TASSE 2024

Airbnb Tasse 2024: quali sono i cambiamenti in materia di locazioni turistiche che le piattaforme intermediarie devono rispettare?

Nel settore degli Affitti Brevi tramite Airbnb e delle Tasse previste dalla norma tributaria per il 2024, la definizione legale della locazione, come indicato dall’articolo 1571 del codice civile, è applicabile al diritto concesso a un individuo di utilizzare una proprietà, mobile o immobile, per un periodo determinato in cambio di un compenso monetario. Questo tipo di affitto può variare in durata, sia superiore sia inferiore ai 30 giorni, creando diverse categorie: la “locazione ordinaria” per periodi oltre i 18 mesi, la “locazione ad uso transitorio” fino a 18 mesi, e la “locazione breve” di Airbnb, che non eccede i 30 giorni.

Con l’evoluzione tecnologica e lo sviluppo di Internet, sono emerse piattaforme online come Airbnb che semplificano la ricerca di immobili in affitto. Questo ha portato a un aumento della popolarità e rilevanza di questo settore. Le principali questioni riguardano come gli Affitti Brevi attraverso Airbnb si distinguono nel contesto del 2024 e come la normativa relativa si è adattata rispetto al 2023, specialmente in termini di tasse e regolamentazioni.

In questo articolo scopriremo:

  • Le caratteriste della locazione breve ai sensi dell’articolo 4 del D.L. 50/2017
  • Le novità su Airbnb e le Tasse previste per il 2024
  • Le nuove informazioni da comunicare secondo la DAC7
  • Tutti gli altri adempimenti previsti dal d.lgs. 213/2023, dal CIN alla prevenzione incendi.

 

Le caratteristiche ai sensi del D.L. 50/2017

Prima di analizzare nel dettaglio tutte le novità riguardo la gestione di Airbnb e delle Tasse per l’anno 2024, è bene accennare ai requisiti che devono sussistere per lo svolgimento di tale attività.

A tal fine, l’art. 4 del D.L. n. 50/2017 precisa che:

  • L’immobile locato deve essere ad uso abitativo,
  • La durata della locazione con il medesimo cliente non deve superare i 30 giorni all’anno,
  • I contratti per locazioni brevi non sono soggetti a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, né al pagamento delle imposte di bollo e di registro,
  • Il contratto deve essere stipulato da persone fisiche che non operano in forma di impresa,
  • L’attività di locazione breve è esercitabile dal proprietario dell’immobile, dal sublocatore e dal comodatario.

Il Property manager e il proprietario dell’immobile

Nel contesto degli Affitti Brevi e della gestione di Airbnb e delle Tasse per il 2024, la matteria delle locazioni può interessare sia i proprietari che i sublocatori o i comodatari. Quando questi operano come persone fisiche, sono obbligati a dichiarare i redditi derivanti dalla locazione attraverso la cedolare secca o secondo gli scaglioni IRPEF.

Diversamente, se la gestione dell’immobile avviene in regime d’impresa, la tassazione segue il regime fiscale associato alla partita IVA.

Parallelamente alla figura del proprietario, del sublocatore e del comodatario, si è sviluppata nel tempo una figura professionale nota come Property Manager. Questo ruolo implica la gestione completa di una o più proprietà immobiliari destinate alla produzione di reddito, agendo in nome e per conto del proprietario, sublocatore o comodatario.

 

Le imposte

L’attività inerente le locazioni brevi ha, da sempre, destato dubbi circa la percentuale di tassazione da applicare ai redditi generati dallo sfruttamento di un immobile di proprietà.

La normativa di riferimento è circoscritta nel D.L. n. 50/2017, prima menzionato nel suo articolo 4, nonchè nel d.lgs. 213/2023 e nella Circolare n. 24/E/2017.

Ai sensi dei due testi normativi, le Tasse per le attività svolte con Airbnb per il 2024 sono sia la Cedolare Secca che l’Irpef.

Il soggetto tenuto a dichiarare il reddito percepito a seguito dello sfruttamento dell’immobile è sempre il titolare del diritto reale, ossia il proprietario del bene quale percettore del cd. Reddito fondiario.

Le uniche eccezioni a questa regola si applicano ai sublocatori e ai comodatari i quali sono tenuti a dichiarare e tassare il reddito percepito dalle locazioni come “redditi diversi”.

Ma quali sono le differenze tra queste due aliquote?

Cedolare Secca

Oltre l’IRPEF, sui redditi derivanti dagli Affitti Brevi anche per il 2024 può essere applicata la cedolare secca, ovvero un’imposta sostitutiva generalmente pari al 21%.

È possibile optare per la cedolare secca sia sui redditi da Affitti Brevi percepiti direttamente dal proprietario dell’immobile sia su quelli derivanti da contratti di sublocazione breve o di locazione breve stipulati da un comodatario.

Attenzione! Il sublocatore e i comodatario perdono l’opzione della cedolare secca tutte le volte in cui il contratto di sublocazione ha un termine SUPERIORE a 30 giorni.

Con la nuova legge di bilancio, n. 213/2023, l’imposta della cedolare secca ha subito delle modifiche importanti. Infatti, accanto all’aliquota del 21% è stata aggiunta quella del 26%, da applicare nel modo seguente:

  1.  21% sui redditi derivanti da un immobile individuato dal contribuente;
  2. 26% sui redditi derivanti dalla locazione breve di altri immobili diversi dal primo.

IRPEF

Con riguardo al tema degli Affitti Brevi per l’anno 2024, optare per l’aliquota IRPEF vuol dire far sì che i redditi da locazione concorrano alla formazione di tutto il reddito imponibile IRPEF assieme, ad esempio, ai redditi derivanti da lavoro dipendente.

Nei casi in cui il reddito da locazione breve sia reddito fondiario, questo diverrà imponibile IRPEF per il 95% del suo intero ammontare, con una conseguente deduzione forfettaria del 5%. La passività IRPEF potrà riguardare anche i redditi la locazione breve prodotti dal sublocatore o dal comodatario, con la differenza che questi non saranno più considerati come “redditi fondiari” ma come “redditi diversi” – con la conseguente disapplicazione della deduzione forfettaria del 5%.

 

La nuova DAC7

Ben compresi i requisiti e di cui al D.L. 50/2017, passiamo ora ad analizzare una importante obbligo oltre le Tasse per chi lavora con Airbnb nel 2024, già introdotto nel 2023.

Nel rispetto della normativa in materia di dichiarazione dei redditi introdotte dall’UE, le piattaforme intermediarie come AirBnb o Booking sono tenute a raccogliere le informazioni fiscali di chi risiede e/o svolge l’attività di host per un immobile utilizzato per locazioni brevi.

A partire dal 1° gennaio 2023, tali piattaforme, attraverso le quali vengono conclusi contratti di locazione breve, ai sensi della Direttiva europea DAC7 (e successivo provvedimento interno n. 86984 dell’Agenzia delle entrate) devono comunicare all’amministrazione finanziaria i seguenti dati:

  • Nome, cognome e codice fiscale dell’host,
  • Durata del contratto,
  • Indirizzo dell’immobile,
  • Importo del corrispettivo lordo percepito dall’host,
  • L’anno della locazione,
  • I dati catastali dell’appartamento affittato.

In linea generale, tali comunicazioni devono essere effettuate a cadenza trimestrale. Al momento, però, è stato stabilito che per l’anno d’imposta 2023 l’invio delle informazioni deve essere effettuato entro e non oltre il 31 gennaio 2024.

 

Altre novità sugli affitti brevi!

Il Ddl di bilancio 2024 porta con se importati novità non solo per quanto riguarda le Tasse per coloro che lavorano con Airbnb nell’anno 2024, ma anche per gli adempimenti da dover rispettare.

Tutte le unità ad uso abitativo oggetto di locazione per finalità turistica dovranno essere dotate di un codice identificativo nazionale il cui acronimo e CIN attributo dal ministero del turismo previsa presentazione di una istanza da parte del locatore.  Tal codice sostituirà l’eventuale CIR, eventualmente già rilasciato dalla competete regione, e dovrà essere indicato in tutti gli annunci pubblicitari e siti web. Inoltre, gli immobili destinati alla locazione dovranno osservare gli obblighi inerenti la prevenzione incendi, nonché essere dotati di dispositivi per la rilevazione del monossido di carbonio e rispettare tutti i requisiti igienico-sanitari e di sicurezza degli impianti.

La modifica più rilevante, apportata dal disegno di legge, riguarda l’estensione del “perimetro imprenditoriale dell’attività” di locazione turistica. Infatti il comma 5 dell’art. 1 del ddl in commento riduce a due il numero di appartamenti per singolo locatore e periodo di imposta oltre il quale non si potrà più applicare il regime fiscale delle locazioni brevi. In caso di superamento di tale soglia, infatti, l’attività verrà configurata come imprenditoriale, con l’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività e con conseguente apertura della p.iva e iscrizione INPS.

 

Se hai bisogno di una consulenza fiscale per approfondire l’argomento CLICCA QUI!

 

  Comments: None

Commenta ora

Confermo di acconsentire al trattamento dei dati personali ai sensi dell'art. 13 del D.Lgs. 196/03 e dell'art. 13 del Regolamento UE 679/16 e di aver preso preso visione dell'informativa privacy.