Airbnb senza Partita IVA: è possibile?

AIRBNB SENZA PARTITA IVA

È possibile svolgere l’attività su Airbnb senza partita iva? Cosa si deve fare per avviare l’attività?

In questo articolo andremo a capire insieme se si può svolgere l’attività su Airbnb senza avere la Partita IVA oppure se è obbligatoria e come si può essere inquadrati durante lo svolgimento dell’attività.

In particolare vedremo:

  • È possibile svolgere l’attività su Airbnb senza avere la Partita IVA?
  • Chi è il proprietario o subconduttore non professionale
  • Chi è il proprietario o subconduttore professionale
  • Il Property Manager e quando è considerato non strutturato e quando strutturato
  • Il consulente di marketing e di cosa si occupa

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È possibile svolgere l’attività su Airbnb senza avere la partita iva?

L’obbligo o meno di avere la Partita IVA dipende da come si decide di svolgere l’attività e quale figura si ricopre durante lo svolgimento.

É possibile svolgere l’attività ed essere inquadrati come: un proprietario o un subconduttore non professionale, un proprietario o subconduttore professionale, un Property Manager strutturato o non strutturato e infine un consulente di marketing. A seconda di quale ruolo si ha o di quale figura si ricopre si è obbligati oppure esentati dall’essere titolari di Partita IVA.

Chi é il proprietario o subconduttore non professionale

È inquadrato come un proprietario o subconduttore non professionale quel soggetto che svolge l’attività dando in affitto non più di quattro immobili e che non offre servizi aggiuntivi. È considerato tale ad esempio il servizio spiaggia.

Il proprietario o subconduttore, per non essere considerato come professionale, può offrire solo il servizio di pulizia dell’immobile. Nell’ambito dell’obbligo di Partita IVA è da precisare che il proprietario o subcondutore non professionale, per svolgere l’attività, può anche non essere titolare di Partita IVA.

La tassazione per chi é proprietario o subconduttore non professionale

Nel caso in cui non vi è l’obbligo di Partita IVA, si può scegliere se sottoporre i compensi a tassazione con cedolare secca oppure a scaglioni IRPEF.

Se si decide di sottoporre i canoni percepiti a cedolare secca, la percentuale di tassazione applicata è il 21%. Nel caso in cui i compensi si decide di assoggettarli a tassazione a scaglioni IRPEF, si andrà ad inserire nella dichiarazione dei redditi, come importo da tassare, il 95% del canone percepito.

Con la nuova legge di bilancio, n. 213/2023, l’imposta della cedolare secca ha subito delle modifiche importanti. Infatti, accanto all’aliquota del 21% è stata aggiunta quella del 26%, da applicare nel modo seguente:

  1.  21% sui redditi derivanti da un immobile individuato dal contribuente;
  2. 26% sui redditi derivanti dalla locazione breve di altri immobili diversi dal primo.

Chi è il proprietario o subconduttore professionale

Il proprietario o subconduttore professionale, a differenza del caso precedente, è quel soggetto che dà in affitto più di quattro immobili o che comunque offre ai propri ospiti dei servizi aggiuntivi.

In questo caso, colui che è considerato come proprietario o subconduttore professionale, per svolgere l’attività deve avere obbligatoriamente la Partita IVA. L’obbligo scatta sin dal momento in cui si avvia l’attività e la si inizia a svolgere.

Le pratiche da presentare

Quando è necessaria la Partita IVA, per averla, si devono presentare diverse pratiche.

Si deve innanzitutto presentare la pratica all’Agenzia delle Entrate per richiedere il numero di Partita IVA e si deve indicare come codice attività, il codice Ateco 55.20.51. Il codice che si deve indicare è quello che indentifica l’attività di affittacamere per brevi soggiorni.

È poi necessario iscriversi al Registro delle Imprese, della Camera di Commercio di riferimento, alla Gestione Commercianti INPS e presentare la SCIA al comune.

Il property manager e quando é considerato non strutturato e quando strutturato

Il Property Manager è quel soggetto che si occupa di assistere, il proprietario o il subconduttore, nella gestione dell’immobile. Il Property Manager si occupa ad esempio della gestione delle prenotazioni oppure anche dell’accoglienza stessa degli ospiti.

È da precisare che tale figura è riconosciuta dalla piattaforma di Airbnb. È infatti quest’ultima che si occupa, sin dall’inizio, di suddividere l’importo incassato tra il proprietario o subconduttore e il Property Manager.

Se si è Property Manager, non è comunque esclusa la possibilità di essere anche in contemporanea lo stesso proprietario o subconduttore.

Nell’ambito della Partita IVA, se si ricopre la figura di Property Manager, l’obbligo vi è quasi sempre. È necessario però prestare attenzione alle attività svolte in modo occasionale, anche se si tratta di casi rari. È infatti molto difficile che il Property Manager svolga un’attività occasionale, perché per essere tale, l’attività deve essere svolta rispettando tutta una serie di limiti.

Quando è non strutturato 

Il Property Manager non strutturato, per essere tale, deve svolgere l’attività singolarmente. Egli infatti non può avere dipendenti e collaboratori e, nell’ambito del volume d’affari, l’importo non è moto elevato.

Se si ricopre tale figura si dovrà presentare la pratica all’Agenzia delle Entrate per richiedere il numero di Partita IVA e si dovrà indicare come codice dell’attività, il codice Ateco 68.32.00. Il codice da indicare è il codice che indentifica tutte le attività di consulenza imprenditoriale.

Sarà poi necessario iscriversi, essendo considerato come un professionista, alla Gestione Separata INPS.

Quando è strutturato 

Il Property Manager strutturato è invece, al contrario del caso precedente, quel soggetto che svolge l’attività avendo dei dipendenti o dei collaboratori e che comunque realizza volumi d’affari più alti.

In questo caso si dovrà presentare sempre la pratica all’Agenzia delle Entrate, ma come codice dell’attività si dovrà indicare il codice Ateco 68.32.00. Tale codice identifica infatti tutte le attività di gestione di beni immobili per conto terzi.

Infine, chi è Property Manager strutturato, per svolgere l’attività, dovrà iscriversi al Registro delle Imprese della Camera di Commercio, alla Gestione Commercianti INPS e presentare la SCIA al comune.

Chi é il consulente di marketing e di cosa si occupa

L’ultimo ruolo che è possibile ricoprire, durante lo svolgimento dell’attività, è quello del consulente di marketing. Questa figura si occupa in particolare dell’assistenza nell’ambito del marketing. Egli infatti si occupa ad esempio di creare e di pubblicare gli annunci degli immobili, nonché quindi della stessa pubblicità.

Se si è un consulente di marketing, nella pratica da presentare all’Agenzia delle Entrate, si deve indicare come codice Ateco il 73.11.02 e iscriversi alla Gestione Separata INPS. Il codice che si indica in questo caso è il codice che indica l’attività di conduzione di campagne di marketing.

Qui puoi trovare il modello AA7/9, utile per le dichiarazioni di inizio attività.

Guarda questo video se vuoi approfondire il tema “Airbnb senza Partita IVA“.

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Commenti

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  1. buongiorno sono un propiety manager da poco , ci sono per noi eventuali bonus in caso di esempio pandemie ecc..? come ad hotel ? grazie

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