Airbnb e Partita IVA: come funziona?

Airbnb e Partita IVA: come funziona?

AIRBNB E PARTITA IVA: COME FUNZIONA? VEDIAMO LE TIPOLOGIE DI ATTIVITA’ CHE È POSSIBILE SVOLGERE

Airbnb e Partita IVA: serve davvero aprirla per affittare immobili su questa piattaforma, o si può evitare? In questo articolo facciamo chiarezza in base al tipo di attività che svolgi.

In questo articolo ti spiegheremo:

  • Airbnb e Partita Iva: i vari tipi di attività
  • Proprietario o subconduttore non professionale
  • Proprietario o subconduttore professionale
  • Il Property Manager
  • Il consulente di Marketing

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AIRBNB E PARTITA IVA: I VARI TIPI DI ATTIVITÀ

Se ti stai approcciando o vuoi approfondire l’argomento “Airbnb e Parita Iva” vediamo di seguito i vari tipi di attività che puoi svolgere. Infatti, per approcciarsi alla realtà di Airbnb ci sono varie tipologie di attività sviluppabili. Inoltre, non è detto che una tipologia escluda l’altra. Vediamo quindi come gestire gli aspetti fiscali di ogni professione.

PROPRIETARIO O SUBCONDUTTORE NON PROFESSIONALE

Su Airbnb non necessariamente vi è il proprietario che affitta il suo immobile. Vi sono soggetti che subaffittano l’immobile per metterlo a disposizione, a loro volta, ad un terzo soggetto. A livello fiscale, la figura di proprietario e di subconduttore dell’immobile sono sovrapponibili.

I proprietari o i subconduttori non professionali sono coloro che affittano fino a quattro immobili. È possibile non aprire la Partita Iva se si offrono solo i servizi essenziali, come il servizio di pulizia. Qualora vengono offerti servizi aggiuntivi, come la navetta o l’ombrellone per la spiaggia, bisogna aprire la Partita Iva, in quanto si rientra nell’ambito di struttura ricettizia, a prescindere dal numero di immobili affittati. Questa regola vale a livello nazionale. Ogni Regione può poi prevedere regole ulteriori.

SENZA PARTITA IVA

Non aprendo la Partita Iva ci sono delle tasse da pagare. Un’ipotesi è quella di optare per la cedolare secca, con tassazione al 21%, oppure il 95% del canone può essere inserito in Dichiarazione dei redditi, subendo così una tassazione a scaglioni Irpef dal 23% al 43%. Bisogna quindi valutare se conviene o meno non aprire la Partita Iva. Infatti, anche se in questo caso non vi è l’obbligo, potrebbe essere più conveniente ad esempio il Regime forfettario, in cui la tassazione è ancora più bassa.

PROPRIETARIO O SUBCONDUTTORE PROFESSIONALE

Si rientra nel caso di proprietario o subconduttore professionale qualora si concedano in affitto oltre quattro immobili, ed anche se non sono offerti servizi aggiuntivi bisogna aprire la Partita Iva. Se vengono invece offerti dei servizi aggiuntivi si apre da subito la Partita Iva, anche se si hanno meno di quattro immobili in affitto.

CON PARTITA IVA

Aprendo la Partita Iva vi sono delle pratiche da inviare telematicamente. La prima pratica è da inviare all’Agenzia delle Entrate, con codice attività 55.20.51 (affittacamere per brevi soggiorni). Ci si iscrive anche al Registro delle Imprese tenuto dalla Camera di Commercio. Bisogna anche effettuare l’iscrizione all’Inps, ed in particolare alla Gestione Commercianti, utile per il versamento dei contributi. Infine bisogna inoltrare la Segnalazione certificata di inizio attività (Scia) al Comune.

IL PROPERTY MANAGER

Il Property Manager è colui che assiste il proprietario o il subconduttore nella gestione dell’immobile. In particolare, può voler dire sbrigare le pratiche di check in e check out, coordinare e gestire le tasse di soggiorno, le spese di pulizia, eventuali guasti, ecc. È in pratica colui che sul posto si occupa della gestione materiale della struttura, per aiutare il proprietario o subconduttore che si trova fisicamente magari a centinaia di chilometri dall’immobile dato in affitto.

A differenza del proprietario o subconduttore, per il Property Manager serve sempre aprire la Partita Iva. Bisogna fare attenzione a non confondersi con il limite di 5.000 euro. Questo aspetto riguarda il lavoro autonomo occasionale, e riguarda solamente l’ambito del versamento contributivo. L’unica remota possibilità di svolgere in questo ambito un’attività occasionale, riguarda l’eventuale ipotesi di sostituzione di un Property Manager, ad esempio per due settimane.

PROPERTY MANAGER “NON STRUTTURATO”

Il Property Manager non strutturato opera singolarmente, senza dipendenti o collaboratori, con volumi d’affari contenuti. Riguarda quindi un soggetto che opera da solo, ad esempio colui che gestisce anche tre o quattro immobili ed accoglie gli ospiti e sistema l’appartamento. È colui che svolge, senza particolare assistenza, le faccende da sbrigare presso l’immobile.

Il Property Manager non strutturato deve essere inquadrato come professionista. Sono previste due pratiche. Una all’Agenzia delle Entrate, con codice attività 70.22.09 (altre attività di consulenza imprenditoriale). Bisogna anche iscriversi alla Gestione Separata Inps per il versamento dei contributi.

PROPERTY MANAGER “STRUTTURATO”

Il Property Manager strutturato è colui che opera con dipendenti o collaboratori, ha volumi d’affari più alti, indicativamente superiori ad € 65.000, e non ha aderito quindi al Regime forfettario. È colui quindi che gestisce una serie di immobili da remoto, anche fuori dalla propria Regione.

Il Property Manager strutturato deve presentare più pratiche. Si presenta la pratica all’Agenzia delle Entrate, con codice attività 68.32.00 (gestione di beni immobili per conto terzi). Bisogna poi iscriversi al Registro delle Imprese tenuto dalla Camera di Commercio. È necessario iscriversi alla Gestione Commercianti dell’Inps. Si presenta inoltre la comunicazione di inizio attività (SCIA) al Comune.

IL CONSULENTE DI MARKETING

Il consulente di Marketing non ha nessun legame con l’immobile, né a livello della proprietà, né in merito alla gestione materiale dell’attività. È colui che si occupa da remoto del settaggio su Airbnb; svolge quindi solamente un’attività di consulenza. In questo caso bisogna presentare la pratica all’Agenzia delle Entrate, con codice attività 73.11.02 (conduzione di campagne marketing). Ci si iscrive anche alla Gestione Separata dell’Inps per il versamento dei contributi.

Con una Partita Iva puoi svolgere anche tutti questi tipi di attività, aprendo i vari codici Ateco legati all’attività scelta.

Qui puoi trovare il modello AA7/9, utile per le dichiarazioni di inizio attività.

Guarda questo video se vuoi approfondire il tema “Airbnb e Partita Iva“.

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Commenti

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  1. francesca romana tomaselli


    Buongiorno,
    vorrei se possibile avere una consulenza per regolarizzare la mia posizione fiscale e amministrativa per la gestione della mia proprietà su AIRBNB nel Comune di Roma.
    In particolare vorrei avere una guida per procedere alla regolarizzazione dell’attività. Avrei scelto l’opzione della cedolare secca ma non so quali sono i primi passi per procedere secondo le regole del mio Comune. E’ veramente molto complicato.
    Grazie,
    francesca romana tomaselli

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