Affitti Brevi Tassazione: vediamola!

Affitti Brevi Tassazione

Affitti brevi e tassazione: quali sono le imposte da pagare? Che differenza c’e’ tra irpef e cedolare secca? Quando nasce l’obbligo di apertura della partita iva?

La fattispecie giuridica della locazione, così come enucleata all’interno dell’articolo 1571 del codice civile, si sostanzia nel diritto riconosciuto ad una persona fisica o giuridica di godere di una cosa mobile o immobile, per un determinato periodo di tempo e a fronte del pagamento di un corrispettivo in danaro.
La locazione può avere durata superiore o inferiore a 30 giorni, confluendo così nella fattispecie di “locazione ordinaria” (maggiore di 18 mesi), “locazione ad uso transitorio” (fino a 18 mesi) o “locazione breve” (fino a 30 giorni).
Con l’avvento di Internet, nonché dei portali web capaci di facilitare l’incontro tra locatore e locatario, la locazione breve ha iniziato ad acquisire sempre maggiore successo.
Ma quali sono le sue caratteristiche?
Qual è la Tassazione sui guadagni derivanti dall’utilizzo di un immobile per Affitti Brevi?

In questo articolo scopriremo:

  • Le caratteriste della locazione breve ai sensi del D.L. 50/2017
  • Le differenze tra IRPEF e Cedolare secca, redditi fondiari e redditi diversi
  • La Tassazione applicata su redditi in caso di attività di Affitti Brevi con partita iva
  • I regimi fiscali previsti dal nostro ordinamento giuridico

 

Le caratteristiche e il d.l. 50/2017

Si definiscono locazioni brevi i contratti di locazione immobiliare ad uso abitativo avente durata non superiore a 30 giorni e stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.
Prima di analizzare nel dettaglio la Tassazione alla quale sono soggetti i redditi derivanti dagli Affitti Brevi, è bene fare un accenno ai requisiti che devono sussistere per lo svolgimento di tale attività.

A tal fine, l’art. 4 del D.L. n. 50/2017 precisa che:

  • L’immobile locato deve essere ad uso abitativo,
  • La durata della locazione con il medesimo cliente non deve superare i 30 giorni all’anno,
  • I contratti per locazioni brevi non sono soggetti a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, né al pagamento delle imposte di bollo e di registro,
  • Il contratto deve essere stipulato da persone fisiche che non operano in forma di impresa,
  • L’attività di locazione breve è esercitabile dal proprietario dell’immobile, dal sublocatario e dal comodatario.

 

IRPEF o cedolare secca?

Ben compresi i requisiti e di cui al D.L. 50/2017, passiamo ad analizzare la disciplina tributaria e la Tassazione alla quale sono assoggettati i redditi derivanti dagli Affitti Brevi.
La normativa di riferimento è molto particolare e vede la sua massima precisazione non solo nel D.L. n. 50/2017 prima menzionato, ma anche nella nuova legge di bilancio n. 213/2023 nonchè nella Circolare n. 24/E/2017.

Ai sensi dei due testi normativi, le imposte interessate ai redditi da Affitti Brevi sono:

  • IRPEF e
  • Cedolare secca.

Prima di analizzare queste due differenti imposte nel dettaglio, si ricordi che il soggetto tenuto a dichiarare il reddito è sempre il titolare del diritto reale sull’immobile (quale percettore del cd. Reddito fondiario). Le uniche eccezioni a questa regola si applicano ai sublocatari e ai comodatari, i quali sono tenuti a dichiarare e tassare il reddito percepito dalle locazioni come “redditi diversi”.

IRPEF

I redditi derivanti dagli Affitti Brevi, come anticipato, possono essere passivi IRPEF. Questo significa che il reddito da locazione breve concorre alla formazione di tutto il reddito imponibile IRPEF (assieme, ad esempio, ai redditi da lavoro dipendente).
Nei casi in cui il reddito da locazione breve sia reddito fondiario, questo diverrà imponibile IRPEF per il 95% del suo intero ammontare, con una conseguente deduzione forfettaria del 5%.

Attenzione: La tassazione a scaglioni IRPEF trova applicazione sia sui redditi fondiari che sui redditi diversi – dunque, sia sui redditi direttamente prodotti dal proprietario dell’immobile locato, sia sui redditi prodotti dal sublocatario o dal comodatario dell’immobile – ma la deduzione forfettaria si applica solo ai redditi fondiari.

Cedolare secca

Oltre l’IRPEF, sui redditi derivanti dagli Affitti Brevi la normativa italiana riconosce la possibilità di tassare il canone lordo di locazione mediante un’imposta sostitutiva, cd. Cedolare secca, pari al 21%.
È possibile optare per la cedolare secca sia nei casi di redditi da Affitti Brevi percepiti direttamente dal proprietario dell’immobile sia sui redditi derivanti da contratti di sublocazione breve o di locazione breve stipulati da un comodatario. Di converso, nei casi in cui i contratti di sublocazione o di locazione stipulati dai comodatari abbiano un termine SUPERIORE a 30 giorni, l’UNICA aliquota applicabile sarà quella a scaglioni IRPEF.

Con la nuova legge di bilancio, n. 213/2023, l’imposta della cedolare secca ha subito delle modifiche importanti. Infatti, accanto all’aliquota del 21% è stata aggiunta quella del 26%, da applicare nel modo seguente:

  1.  21% sui redditi derivanti da un immobile individuato dal contribuente;
  2. 26% sui redditi derivanti dalla locazione breve di altri immobili diversi dal primo.

La forma imprenditoriale

La cedolare secca è applicabile ai redditi derivanti dagli Affitti Brevi solo nei casi di gestione dell’immobile al di fuori dell’attività d’impresa, con un limite di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Al di fuori di questo limite, l’attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile, con conseguente obbligo di apertura della partita iva.

Attenzione! È da specificare che il limite dei 4 immobili può variare a seconda delle specifiche disposizioni regionali o provinciali in cui gli immobili stessi sono ubicati.

La partita iva e i suoi regimi

Giunti a questo punto: qualora un proprietario o sublocatario volesse o dovesse (per obbligo) operare in regime d’impresa, quale sarà la Tassazione alla quale assoggettare i redditi derivanti dagli Affitti Brevi?

L’ordinamento giuridico italiano prevede tre regimi fiscali da applicare alla partita iva:

  1. il regime forfettario
  2. il regime semplificato
  3. il regime ordinario

Il regime forfettario

Il regime forfettario, anche detto “regime di vantaggio” è adatto ai neoimprenditori in quanto prevede una gestione contabile particolarmente semplice ed esenta dall’addebito dell’iva in fattura.
Il titolare di partita iva in regime forfettario vede assoggettare il proprio reddito imponibile ad un’imposta sostitutiva del 15% (in via ordinaria) o del 5% in caso di “start up”; e la base imponibile – o reddito imponibile – viene calcolata a forfeit, ossia determinata da un coefficiente di redditività definito in base al codice ateco dell’attività (che in tal caso è il 55.20.51)

Ascolta “Regime Forfettario 2023: cosa cambierà?” su Spreaker.

Il regime semplificato

Il regime semplificato conserva una particolare differenza rispetto al regime forfettario: non solo il professionista è chiamato ad addebitare l’Iva ma ha la possibilità di scaricare i costi non a forfeit, bensì secondo l’equazione “fatturato meno costi”.
Le tasse, dunque, vengono versate sul reale margine. Nonostante ciò, sono molto più elevate rispetto a quelle del regime forfettario poiché l’imposta qui applicata sarà quella a scaglioni, meglio conosciuta come IRPEF: all’aumentare del fatturato aumenta la percentuale di imposta da applicare al reddito.

Il regime ordinario

Il regime ordinario, proprio delle società di capitali, nonostante implichi il sostenimento di costi di gestione particolarmente elevati a causa dei complessi e molteplici adempimenti richiesti dalla normativa, permette di avere un’ottimizzazione fiscale di non poco conto. Difatti, la possibilità di inserire una serie di costi capaci di abbattere la base imponibile vede come conseguenza il potenziale assoggettamento del fatturato ad un tax rate vantaggioso.
Non solo. E’ di vitale importanza considerare che, in termini legali, le società di capitali garantiscono una limitata responsabilità patrimoniale e personale dei soci che ne fanno parte: in caso di debiti societari, infatti, i soci ne rispondono limitatamente alle quote ivi possedute.

 

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