Affitti brevi senza Partita IVA: si può?

Affitti brevi senza Partita IVA

È possibile svolgere l’attività senza partita iva? Come si deve procedere per avviare l’attività?

In questo articolo andremo a capire insieme se ci si può occupare di affitti brevi senza avere la Partita IVA oppure se è obbligatoria e come si può essere inquadrati durante lo svolgimento dell’attività.

In particolare vedremo:

  • Gli inquadramenti previsti e quando vi è l’obbligo di avere la Partita IVA
  • Il proprietario o subconduttore non professionale
  • Il proprietario o subconduttore professionale
  • Il Property Manager e quando è considerato non strutturato e quando strutturato
  • Il consulente di marketing e di cosa si occupa

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Gli inquadramenti previsti e quando vi é l’obbligo di avere la partita iva

L’obbligo o meno di avere la Partita IVA dipende da come si svolge l’attività e dal modo in cui si è inquadrati durante lo svolgimento della stessa.

É possibile essere inquadrati come: un proprietario o un subconduttore non professionale, un proprietario o subconduttore professionale, un Property Manager strutturato o non strutturato e infine un consulente di marketing.

Il proprietario o subconduttore non professionale

È inquadrato come un proprietario o subconduttore non professionale quel soggetto che svolge l’attività dando in affitto non più di quattro immobili e che non offre servizi aggiuntivi. Sono considerati servizi aggiuntivi per esempio il servizio ristorante, l’organizzazione di gite oppure ancora il servizio spiaggia.

Il proprietario o subconduttore, per non essere considerato come professionale, può offrire solo il servizio di pulizia dell’immobile. Nell’ambito dell’obbligo di Partita IVA è da precisare che il proprietario o subcondutore non professionale non è necessario che apra la Partita IVA per svolgere l’attività in quanto non è considerato come un’imprenditore.

Nel caso in cui non vi è l’obbligo di Partita IVA, nell’ambito della tassazione, si può decide se sottoporre i compensi a tassazione con cedolare secca oppure a scaglioni IRPEF.

Se si decide di adottare il metodo della cedolare secca, la percentuale di tassazione applicata è il 21%. Nel caso in cui invece si decide di assoggettare i compensi a tassazione a scaglioni IRPEF la base imponibile è pari al 95% del canone percepito.

Con la nuova legge di bilancio, n. 213/2023, l’imposta della cedolare secca ha subito delle modifiche importanti. Infatti, accanto all’aliquota del 21% è stata aggiunta quella del 26%, da applicare nel modo seguente:

  1.  21% sui redditi derivanti da un immobile individuato dal contribuente;
  2. 26% sui redditi derivanti dalla locazione breve di altri immobili diversi dal primo.

Il proprietario o subconduttore professionale

Il proprietario o subconduttore professionale, a differenza del caso precedente, è quel soggetto che dà in affitto più di quattro immobili o che comunque offre ai propri ospiti dei servizi aggiuntivi.

In questo caso, colui che è considerato come proprietario o subconduttore professionale, per svolgere l’attività deve essere obbligatoriamente titolare di Partita IVA. è da precisare che l’obbligo vi è sin dal momento in cui si inizia a svolgere l’attività, per cui è necessario aprire la Partita IVA prima di avviare l’attività.

Le pratiche da presentare

Quando è necessaria la Partita IVA, per richiedere il numero della stessa ed essere in regola con i vari enti, si devono presentare diverse pratiche.

Si deve innanzitutto presentare la pratica all’Agenzia delle Entrate per richiedere il numero di Partita IVA e si deve indicare come codice attività, il codice Ateco 55.20.51. Il codice che si deve indicare è quello che indentifica l’attività di affittacamere per brevi soggiorni.

È poi necessario iscriversi al Registro delle Imprese, della Camera di Commercio di riferimento, alla Gestione Commercianti INPS e presentare la SCIA al comune.

Il property manager: non strutturato e strutturato

Il Property Manager è quel soggetto che si occupa di assistere, il proprietario o il subconduttore, nella gestione dell’immobile. Il Property Manager si occupa ad esempio della gestione delle prenotazioni oppure anche dell’accoglienza stessa degli ospiti.

É da precisare tuttavia che se si è considerati come Property Manager è possibile comunque essere proprietari o subconduttori dell’immobile o degli immobili dati in affitto.

Nell’ambito della Partita IVA, se si ricopre la figura di Property Manager, l’obbligo vi è quasi sempre. È necessario però prestare attenzione alle attività svolte in modo occasionale, anche se si tratta di casi rari. È infatti molto difficile che il Property Manager svolga un’attività occasionale, perché per essere tale, l’attività deve essere svolta rispettando tutta una serie di limiti, primo fra tutti il limite di tempo.

Non strutturato

Il Property Manager non strutturato svolge l’attività singolarmente. Egli infatti, per essere considerato non strutturato, non può avere dipendenti e collaboratori e inoltre non deve realizzare volumi d’affari troppo elevati.

Se si ricopre tale figura si dovrà presentare la pratica all’Agenzia delle Entrate per richiedere il numero di Partita IVA e si dovrà indicare, come codice dell’attività, il codice Ateco 68.32.00. Il codice da indicare è il codice che indentifica tutte le attività di consulenza imprenditoriale.

Sarà poi necessario iscriversi, essendo considerato come un professionista, alla Gestione Separata INPS.

Strutturato

Il Property Manager strutturato è invece, al contrario del caso precedente, quel soggetto che svolge l’attività avendo dei dipendenti o dei collaboratori e che comunque realizza volumi d’affari più alti.

In questo caso si dovrà presentare sempre la pratica all’Agenzia delle Entrate, ma come codice dell’attività si dovrà indicare il codice Ateco 68.32.00. Tale codice identifica infatti tutte le attività di gestione di beni immobili per conto terzi.

Sarà infine necessario che il soggetto provveda ad iscriversi al Registro delle Imprese della Camera di Commercio, alla Gestione Commercianti INPS e dovrà inoltre presentare la SCIA al comune per dichiarare l’inizio dell’attività.

Il consulente di marketing e di cosa si occupa

L’ultimo ruolo che è possibile ricoprire, durante lo svolgimento dell’attività, è quello del consulente di marketing. Questa figura si occupa in particolare dell’assistenza nell’ambito del marketing. Egli infatti si occupa ad esempio di creare e di pubblicare gli annunci degli immobili, nonché quindi della stessa pubblicità.

Se si è un consulente di marketing, nella pratica da presentare all’Agenzia delle Entrate, si deve indicare come codice Ateco il 73.11.02 e iscriversi alla Gestione Separata INPS. Il codice che si indica in questo caso è il codice che indica l’attività di conduzione di campagne di marketing.

Qui puoi trovare il modello AA7/9, utile per le dichiarazioni di inizio attività.

Guarda questo video se vuoi approfondire il tema “Affitti brevi senza Partita IVA“.

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Commenti

  Commenti: 8


  1. Buongiorno, complimenti per il video e l’articolo, molto interessante e completo.

    Spesso si inizia una attività che poi nel breve tempo si smette di portarla avanti perché si capisce non essere ciò che si pensava. L’inizio di una attività non strutturata come property manager per comprendere meglio l’attività stessa in termini di responsabilità e guadagni effettivi, può essere considerata “attività occsasionale” e quindi non serve aprire p.iva?

    Grazie
    Ludovico


  2. Salve, vorrei gestire quattro appartamenti come property manager non strutturato. Come devo gestire il rapporto con i proprietari degli immobili? E’ necessario un canone di locazione mensile/annuale o posso lavorare a provvigione?
    Grazie per un gentile riscontro.
    Cordialmente,
    Alessandra


    • Salve Alessandra,
      Grazie per averci scritto.
      La decisione inerente le modalità di riscossione del canone può variare a seconda della tipologia di rapporto giuridico che intendete instaurare con il proprietario dell’immobile.
      Si può creare una fattispecie di sublocazione o di property management e, a seconda dei casi, possono differire anche gli obblighi impositivi e dichiarativi.
      Se desidera approfondire, può fissare una consulenza personalizzata con un professionista esperto del settore direttamente dal sito, oppure scrivendo alla mail info@studioallievi.com o contattandoci al numero 02/9464246.


  3. Salve volevo affittare su booking e air beb un appartamento , al pagamento del compenso da parte del sito devo pagare il 21% di tasse? Tramite modello F24? Non ho altri adempimenti?


    • La cedolare secca, da pagare sul lordo, deve versarla in sede di dichiarazione dei redditi.
      Si, sotto l’apetto burocratico per la gestione di un appartamento vi sono diversi adempimenti da seguire (come SCIA e altri).


  4. L’attività senza partita iva si può fare anche se si supera la soglia dei € 5000 di guadagno? Quindi si può operare senza partita iva a prescindere da quanto si guadagna?

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