Affitti Brevi Obblighi Fiscali: cosa bisogna sapere!

Affitti Brevi Obblighi Fiscali

Quali sono gli obblighi fiscali da conoscere nel caso di utilizzo di un immobile per affitti brevi?

Ai sensi dell’art. 1571 del codice civile, la locazione è quel contratto mediante il quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile, per un determinato periodo di tempo, a fronte del pagamento di un corrispettivo in danaro.
La locazione può avere una durata variabile: superiore o inferiore a 30 giorni e, a seconda della sua durata, può parlarsi di “locazione ordinaria”, “locazione ad uso transitorio”, “locazione breve”.
Con l’avvento di Internet, nonché dei portali web capaci di facilitare l’incontro tra locatore e locatario, la particolare (e nuova) fattispecie giuridica della locazione breve ha iniziato ad acquisire sempre maggiore successo.
Ma quali sono le caratteristiche di un Affitto breve? Quali sono gli Obblighi Fiscali da conoscere in caso di utilizzo di un immobile per Affitti brevi?

In questo articolo scopriremo:

  • Le caratteriste della locazione breve
  • La differenza tra IRPEF e Cedolare secca
  • Gli Obblighi Fiscali da conoscere in caso di attività di Affitti Brevi con partita iva
  • I regimi fiscali previsti dal nostro ordinamento giuridico

 

Le caratteristiche

Si definiscono locazioni brevi i contratti di locazione immobiliare ad uso abitativo avente durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite intermediari immobiliari o soggetti che gestiscono portali telematici.

Prima di analizzare nel dettaglio gli Obblighi Fiscali ai quali sono soggetti i redditi derivanti dagli Affitti Brevi, è bene conoscere tutti i requisiti previsti per lo svolgimento di tale attività, enucleati nell’art. 4 del D.L. n. 50/2017:

  • L’immobile locato deve essere ad uso abitativo,
  • La durata della locazione con il medesimo cliente non deve superare i 30 giorni all’anno – si ricordi che i contratti di locazione sotto i 30 giorni non sono soggetti a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, né al pagamento delle imposte di bollo e di registro,
  • Il contratto deve stipulato da persone fisiche che non operano in forma di impresa,
  • L’attività di locazione breve può essere esercitata direttamente da proprietario dell’immobile, come anche dal sublocatario o dal comodatario.

 

IRPEF e cedolare secca

Delineato l’ambito di applicazione delle locazioni brevi, passiamo ad analizzare la disciplina tributaria e gli Obblighi Fiscali ai quali sono assoggettati i redditi derivanti dagli Affitti Brevi.
La normativa di riferimento è molto particolare, talvolta ostica, che vede la sua massima precisazione non solo nel D.L. n. 50/2017 ma anche nella Circolare n. 24/E/2017 e nella nuova legge di bilancio, d.lgs. n. 213/2023.

Ai sensi dei tre testi normativi, le imposte interessate ai redditi da Affitti Brevi sono:

  • IRPEF e
  • Cedolare secca.

Attenzione! Il soggetto tenuto a dichiarare il reddito è sempre il titolare del diritto reale sull’immobile. Le uniche eccezioni a questa regola si applicano ai sublocatari ed ai comodatari, i quali sono tenuti a dichiarare e tassare il reddito percepito dalle locazioni come “redditi diversi” (tema analizzato nel dettaglio di seguito).

Vediamo, dunque, le due diverse imposte su menzionate.

IRPEF

I redditi derivanti dagli Affitti Brevi, come anticipato, possono essere soggetti ad IRPEF. Questo significa che il reddito da locazione breve concorre al formazione di tutto il reddito imponibile IRPEF (assieme, ad esempio, ai redditi da lavoro dipendente).

Nei casi in cui il reddito da locazione breve sia reddito fondiario, questo diverrà imponibile IRPEF per il 95% del suo intero ammontare, con una conseguente deduzione forfettaria del 5%.

Attenzione: La tassazione a scaglioni IRPEF trova applicazione sia sui redditi fondiari che sui redditi diversi – dunque, sia sui redditi direttamente prodotti dal proprietario dell’immobile locato, sia sui redditi prodotti dal sublocatario o dal comodatario dell’immobile – ma la deduzione forfettaria si applica solo ai redditi fondiari.

Cedolare secca

Oltre l’IRPEF, sui redditi derivanti dagli Affitti Brevi la normativa italiana riconosce la possibilità di tassare il canone lordo di locazione con un’imposta sostitutiva, cd. Cedolare secca, pari al 21%.

È opportuno precisare che la cedolare secca può applicarsi sia sui redditi da Affitti Brevi percepiti direttamente dal proprietario dell’immobile, sia sui redditi derivanti da contratti di sublocazione breve o di locazione breve stipulati da un comodatario. Di converso, nei casi in cui i contratti di sublocazione o di locazione stipulati dai comodatari non abbiamo la specifica caratteristica della “brevità” (dunque, abbiano un termine superiore a 30 giorni), l’unica aliquota applicabile sarà quella a scaglioni IRPEF, a discapito, purtroppo, della cedolare secca.

Con la nuova legge di bilancio, n. 213/2023, l’imposta della cedolare secca ha subito delle modifiche importanti. Infatti, accanto all’aliquota del 21% è stata aggiunta quella del 26%, da applicare nel modo seguente:

  1.  21% sui redditi derivanti da un immobile individuato dal contribuente;
  2. 26% sui redditi derivanti dalla locazione breve di altri immobili diversi dal primo.

La locazione breve in forma imprenditoriale

Tra gli Obblighi Fiscali ed impositivi da tenere bene a mente, i redditi derivanti dagli Affitti Brevi sono assoggettabili a cedolare secca solo nei casi di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Al di fuori di questo limite, l’attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile, con conseguente obbligo di apertura della partita iva.

Attenzione! Il limite dei 4 immobili suddetti può variare, diminuire e non aumentare a seconda delle specifiche disposizioni regionali o provinciali in cui gli immobili stessi sono ubicati.

La partita iva e i suoi regimi fiscali

E’ giunto, ora, il momento di rispondere ad una ultima domanda: definiti gli Obblighi Fiscali di un proprietario, sublocatario e comodatario, qual è la Partita Iva che un esercente attività di Affitti Brevi dovrà aprire?

In termini di regime fiscale, l’ordinamento giuridico prevede tre regimi:

  1. il regime forfettario
  2. il regime semplificato (al quale sono interessate le ditte individuali e le società di persone)
  3. il regime ordinario

Il regime forfettario

Il regime forfettario, anche detto “regime di vantaggio” è adatto ai neoimprenditori in quanto non solo prevede una gestione contabile particolarmente semplice, ma garantisce, soprattutto, il non addebito dell’iva in fattura.

Il locatore imprenditore, titolare di Partita Iva in regime forfettario, vede assoggettare il proprio reddito imponibile ad un’imposta particolarmente bassa: del 15% in via ordinaria, del 5% in caso di “start up”; e la base imponibile – o reddito imponibile – viene calcolata a forfeit, ossia determinata da un coefficiente di redditività definito in base al codice ateco dell’attività (che in tal caso è il 55.20.51)

Il regime semplificato

Il regime semplificato, proprio delle ditte individuali e delle società di persone, conserva una particolare differenza rispetto al regime forfettario: non solo il professionista è chiamato ad addebitare l’Iva ma ha la possibilità di scaricare i costi non a forfeit, bensì con la semplice equazione “fatturato meno costi”.

Le tasse, dunque, vengono versate sul reale margine ma, nonostante ciò, sono molto più elevate rispetto a quelle del regime forfettario. Difatti, sia sul reddito del professionista in ditta individuale che su quello della società di persone, si applica l’IRPEF a scaglioni – più elevato è il reddito, maggiore sono le tasse.

Il regime ordinario

Il regime ordinario, proprio delle società di capitali, nonostante implichi il sostenimento di costi di gestione particolarmente elevati a causa dei complessi e molteplici adempimenti richiesti dalla normativa, permette di avere un’ottimizzazione fiscale di non poco conto. Difatti, la possibilità di inserire una serie di costi capaci di abbattere la base imponibile, vede come conseguenza il potenziale assoggettamento del fatturato ad un tax rate vantaggioso.

Non solo. E’ di vitale importanza considerare che, in termini legali, le società di capitali garantiscono una limitata responsabilità patrimoniale e personale dei soci che ne fanno parte: in caso di debiti societari, infatti, i soci ne rispondono limitatamente alle quote ivi possedute.

 

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