AFFITTI BREVI E SPESE DETRAIBILI: QUALI SONO I COSTI CHE POSSONO ESSERE PORTATI IN DETRAZIONE? CI SONO DIFFERENZE TRA IRPEF E CEDOLARE SECCA?

In termini civilistici, si definisce locazione quel contratto mediante il quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile, per un determinato periodo di tempo e a fronte del pagamento di un corrispettivo in danaro.
La locazione può avere una durata variabile; può essere superiore o inferiore a 30 giorni e, a seconda della sua durata, può parlarsi un fattispecie di “locazione ordinaria”, “ad uso transitorio” o “breve”.
Con l’avvento dei portali web capaci di facilitare l’incontro tra locatore e locatario, ha iniziato ad acquisire sempre maggiore successo la nuova fattispecie giuridica della locazione breve. Dobbiamo, però, capirne le sue caratteristiche!
Dunque, cosa si intende per locazioni brevi?
Quali sono gli obblighi fiscali esistenti e quali le Spese Detraibili in caso di redditi derivanti dagli Affitti brevi?

In questo articolo scopriremo:

• La normativa di riferimento
• La differenza tra IRPEF e Cedolare secca
• Quali sono le Spese Detraibili in caso di Affitti Brevi
• Come comportarsi quando l’attività viene svolta in maniera imprenditoriale
• I regimi fiscali previsti dal nostro ordinamento giuridico

AFFITTI BREVI E SPESE DETRAIBILI: LA NORMATIVA DI RIFERIMENTO

Come anticipato, si definiscono locazioni brevi i contratti di locazione immobiliare ad uso abitativo avente durata non superiore a 30 giorni e stipulati, direttamente o tramite intermediari immobiliari o soggetti che gestiscono portali telematici, da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.

L’attività di locazione breve può essere esercitata dal proprietario dell’immobile, dal sublocatario o dal comodatario.

La normativa di riferimento è molto particolare, e vede la sua massima precisazione nel D.L. n. 50/2017 e nella Circolare n. 24/E/2017.

Ai sensi dei due testi normativi, le imposte interessate ai redditi da Affitti Brevi sono:

• IRPEF,
• Cedolare secca.

Vediamo, quindi, nel dettaglio le differenze esistenti tra le due aliquote, nonché se i redditi derivanti dagli Affitti Brevi includono anche Spese Detraibili.

AFFITTI BREVI E SPESE DETRAIBILI: IRPEF E CEDOLARE SECCA

IRPEF

I redditi derivanti dagli Affitti Brevi, come anticipato, possono essere soggetti ad IRPEF. Questo significa che il reddito da locazione breve concorre alla formazione di tutto il reddito imponibile IRPEF (assieme, ad esempio, ai redditi da lavoro dipendente).

Ovviamente, la tassazione a scaglioni IRPEF trova applicazione sia sui redditi fondiari che sui redditi diversi – dunque, sia sui redditi direttamente prodotti dal proprietario dell’immobile locato, sia sui redditi prodotti dal sublocatario o dal comodatario dell’immobile stesso.

Ciò che differenzia il reddito fondiario dal reddito diverso è la “parte imponibile” e, di conseguenza, le Spese Detraibili sui redditi derivanti dagli Affitti Brevi.

In altri termini:

• Nei casi in cui il reddito da locazione breve sia reddito fondiario, questo diviene imponibile IRPEF per il 95% del suo intero ammontare, con una conseguente deduzione forfettaria del 5%. Ciò vuol dire che, salvo le detrazioni inerenti eventuali ristrutturazioni dell’immobile, il proprietario si trova impossibilitato a “scaricare” tutte le spese inerenti la gestione dello stesso per locazioni brevi (come, ad esempio, le spese sostenute per i servizi di biancheria).
• Nei casi in cui i redditi da Affitti Brevi siano redditi diversi, l’assoggettamento ad IRPEF è per l’intero ammontare, senza alcuna deducibilità forfettaria del 5%. In tal caso, però, il sublocatario o il comodatario possono tassare la differenza tra corrispettivi attivi e affitto passivo, nonché scaricare le spese sostenute per la pulizia dell’immobile – purché documentate da fattura ed inerenti la locazione effettuata.

CEDOLARE SECCA

Oltre l’IRPEF, sui redditi derivanti dagli Affitti Brevi la normativa italiana riconosce la possibilità di tassare il canone lordo di locazione mediante un’imposta sostitutiva, cd. Cedolare secca, pari al 21%.

È opportuno precisare che (anche) la cedolare secca può riguardare sia i redditi da Affitti Brevi percepiti direttamente dal proprietario dell’immobile, sia i redditi derivanti da contratti di sublocazione breve o di locazione breve stipulati da un comodatario. Di converso, nei casi in cui i contratti di sublocazione o di locazione stipulati dai comodatari non abbiamo la specifica caratteristica della “brevità” (dunque, abbiano un termine superiore a 30 giorni), l’unica aliquota applicabile è quella a scaglioni IRPEF.

Nei casi di cedolare secca, non è possibile detrarre alcun costo – e nel caso di sublocatario o comodatario, nemmeno l’affitto passivo corrisposto al proprietario dell’immobile.  L’unica spesa capace di ridurre il reddito è quella inerente la pulizia ma, anche in tal caso, deve essere documentata da una fattura inerente la locazione effettuata.

AFFITTI BREVI E SPESE DETRAIBILI: L’ATTIVITA’ IN FORMA IMPRENDITORIALE

Tra gli obblighi fiscali ed impositivi da tenere bene a mente, nonché tra le Spese Detraibili rinvenibili in materia di Affitti Brevi, dobbiamo fare chiarezza su di un elemento di vitale importanza:

La cedolare secca trova applicazione solo nei casi di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta.

Al di fuori di questo limite, l’attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile, con conseguente obbligo di apertura della partita iva.

Attenzione! Il limite dei 4 immobili suddetti può variare a seconda delle specifiche disposizioni regionali o provinciali in cui gli immobili stessi sono ubicati.

Ebbene, qualora il proprietario, il sublocatario o il comodatario decidessero di gestire un numero di immobili superiore al limite numerico consentito, quale partita iva dovrebbero aprire? Cosa accadrà in termini di Spese Detraibili?

LA PARTITA IVA E I SUOI REGIMI FISCALI

Al momento odierno, l’ordinamento giuridico italiano prevede e regolamenta tre regimi fiscali ai quali una partita iva può accedere:

1. il regime forfettario
2. il regime semplificato (al quale sono interessate le ditte individuali e le società di persone)
3. il regime ordinario

IL REGIME FORFETTARIO

Il regime forfettario, anche detto “regime di vantaggio” è adatto ai neoimprenditori in quanto non solo prevede una gestione contabile particolarmente semplice, ma garantisce, soprattutto, il non addebito dell’iva in fattura.

Il locatore imprenditore, titolare di Partita Iva in regime forfettario, vede assoggettare il proprio reddito imponibile ad un’imposta particolarmente bassa: del 15% in via ordinaria, del 5% in caso di “start up”; e la base imponibile – o reddito imponibile – viene calcolata a forfeit, ossia determinata da un coefficiente di redditività definito in base al codice ateco dell’attività (che in tal caso è il 55.20.51)

IL REGIME SEMPLIFICATO DELLE DITTE INDIVIDUALI E DELLE SOCIETÀ DI PERSONE

Il regime semplificato, proprio delle ditte individuali e delle società di persone, conserva una particolare differenza rispetto al regime forfettario: non solo il professionista è chiamato ad addebitare l’Iva ma ha la possibilità di scaricare i costi non a forfeit, bensì con la semplice equazione “fatturato meno costi”.

Le tasse, dunque, vengono versate sul reale margine ma, nonostante ciò, sono molto più elevate rispetto a quelle del regime forfettario. Difatti, sia sul reddito del professionista in ditta individuale che su quello della società di persone, si applica l’IRPEF a scaglioni – più elevato è il reddito, maggiore sono le tasse.

IL REGIME ORDINARIO DELLE SOCIETÀ DI CAPITALI

Il regime ordinario, proprio delle società di capitali, nonostante implichi il sostenimento di costi di gestione particolarmente elevati a causa dei complessi e molteplici adempimenti richiesti dalla normativa, permette di avere un’ottimizzazione fiscale di non poco conto. Difatti, la possibilità di inserire una serie di costi capaci di abbattere la base imponibile, vede come conseguenza il potenziale assoggettamento del fatturato ad un tax rate vantaggioso.

Non solo. E’ di vitale importanza considerare che, in termini legali, le società di capitali garantiscono una limitata responsabilità patrimoniale e personale dei soci che ne fanno parte: in caso di debiti societari, infatti, i soci ne rispondono limitatamente alle quote ivi possedute.

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