Affitti Brevi e Normativa: come tassare i redditi derivanti dalle locazioni brevi? Quali sono le differenze tra Iref e cedolare secca? Cosa dice la nuova DAC7?

Se ti occupi di Affitti Brevi saprai che la Normativa in materia è sempre in continua evoluzione. Dal 1° gennaio 2023, infatti, sono entrate in vigore nuove disposizioni che hanno ampliato gli adempimenti richiesti ai proprietari degli immobili messi a reddito per locazioni brevi.
La disciplina già in vigore ha integrato una importante novità riguardante le comunicazioni da farsi all’Agenzia delle Entrate riguardanti, in particolare, i dati catastali dell’appartamento affittato, i contratti di locazione e i clienti alloggianti nell’immobile stesso.
Vediamo, quindi, tutte le caratteristiche di questa nuova normativa!

In questo articolo scopriremo:

• I requisiti richiesti dal D.L. 50/2017
• La differente tassazione esistente tra IRPEF e Cedolare secca
• La tassazione prevista dalla Normativa in caso di attività di Affitti Brevi in regime d’impresa
• La nuova DAC7

Affitti Brevi e Normativa: il D.L. 50/2017

Prima di analizzare la nuova Normativa sugli Affitti Brevi, cerchiamo di capire i requisiti che devono sussistere per la “messa a reddito” di un immobile nel campo delle locazioni brevi.

L’art. 4 del D.L. n. 50/2017 precisa che:

• L’immobile locato deve essere ad uso abitativo,
• La durata della locazione con il medesimo cliente non deve superare i 30 giorni all’anno,
• I contratti per locazioni brevi non sono soggetti a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, né al pagamento delle imposte di bollo e di registro,
• Il contratto deve essere stipulato da persone fisiche che non operano in forma di impresa,
• L’attività di locazione breve è esercitabile dal proprietario dell’immobile, dal sublocatario e dal comodatario.

 Irpef o Cedolare secca?

La materia degli Affitti Brevi trova la sua massima regolamentazione non solo nel D.L. n. 50/2017 prima menzionato ma anche nella Circolare n. 24/E/2017.
Ai sensi dei due testi normativi, le imposte interessate ai redditi da Affitti Brevi sono:

• IRPEF e
• Cedolare secca.

Prima d analizzare queste due differenti imposte nel dettaglio, si ricordi che il soggetto tenuto a dichiarare il reddito è sempre il titolare del diritto reale sull’immobile, ovvero il percettore del cd. Reddito fondiario. Le uniche eccezioni a questa regola si applicano ai sublocatore e ai comodatari i quali sono tenuti a dichiarare e tassare il reddito percepito dalle locazioni come “redditi diversi”.

IRPEF

Ai sensi della Normativa nazionale i redditi derivanti dagli Affitti Brevi possono essere passivi IRPEF. Questo significa che il reddito da locazione breve concorre alla formazione di tutto il reddito imponibile IRPEF (cumulandosi, ad esempio, ai redditi derivanti da lavoro dipendente).

Nei casi in cui il reddito da locazione breve sia reddito fondiario, questo diverrà imponibile IRPEF per il 95% del suo intero ammontare, con una conseguente deduzione forfettaria del 5%.

Cosa diversa accade, invece, per i redditi diversi prodotti dal sublocatore o dal comodatario dell’immobile in quanto, per queste figure, non si applica alcuna deduzione forfettaria del 5%.

Cedolare Secca

Oltre l’IRPEF, sui redditi derivanti dagli Affitti Brevi la normativa italiana riconosce la possibilità di tassare il canone lordo di locazione mediante un’imposta sostitutiva pari al 21% anche conosciuta come Cedolare secca.

È possibile optare per la cedolare secca sia nei casi di redditi fondiari che redditi diversi – quindi, sia per il proprietario dell’immobile che per il sublocatore e il comodatario.

Attenzione! Ai fini dell’applicazione della cedolare secca, per queste utile due figure è fondamentale che i contratti di sublocazione o di locazione abbiano una durata INFERIORE a 30 giorni. Diversamente, l’UNICA aliquota applicabile sarà quella a scaglioni IRPEF.

Affitti Brevi e Normativa: la forma imprenditoriale

La cedolare secca è applicabile ai redditi derivanti dagli Affitti Brevi solo nei casi di gestione dell’immobile come persona fisica, con un limite di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Al di fuori di questo limite l’attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile, con conseguente obbligo di apertura della partita iva.

Attenzione!
Il limite dei 4 immobili può variare a seconda delle specifiche disposizioni regionali o provinciali in cui gli immobili stessi sono ubicati.

 I regimi fiscali

Qualora un proprietario o un sublocatore/comodatario volesse o dovesse (per obbligo) operare in regime d’impresa, quale tassazione è prevista per gli Affitti Brevi dall’attuale Normativa?

L’ordinamento giuridico prevede tre regimi fiscali:

1. il regime forfettario
2. il regime semplificato
3. il regime ordinario

 Il regime forfettario

Il regime forfettario è adatto ai neoimprenditori in quanto prevede una gestione contabile particolarmente semplice ed esenta dall’addebito dell’iva in fattura.

Il titolare di partita iva in regime forfettario vede assoggettare il proprio reddito imponibile ad un’imposta sostitutiva del 15% (in via ordinaria) o del 5% in caso di start up; e la base imponibile, ovvero il reddito soggetto a tassazione, viene calcolata a forfeit poiché determinato in base ad un coefficiente di redditività definito in base al codice ateco dell’attività (che in tal caso è il 55.20.51)

Il regime semplificato

Il regime semplificato conserva una particolare differenza rispetto al regime forfettario poiché non solo il professionista è chiamato ad addebitare l’Iva nei servizi che eroga la cliente finale, ma ha la possibilità di scaricare i costi non a forfeit, bensì secondo l’equazione “fatturato meno costi”.

Le tasse, dunque, vengono versate sul reale margine. Nonostante ciò, sono molto più elevate rispetto a quelle del regime forfettario poiché l’imposta qui applicata sarà quella a scaglioni IRPEF: all’aumentare del fatturato aumenta la percentuale di imposta da applicare al reddito.

Il regime ordinario

Il regime ordinario, proprio delle società di capitali, nonostante implichi il sostenimento di costi di gestione particolarmente elevati a causa di molteplici adempimenti richiesti dalla normativa, permette di avere un’ottimizzazione fiscale di non poco conto. Infatti, la possibilità di inserire una serie di costi capaci di abbattere la base imponibile vede come conseguenza il potenziale assoggettamento del fatturato ad un tax rate vantaggioso.

E’ di vitale importanza, inoltre, considerare che le società di capitali garantiscono una limitata responsabilità patrimoniale e personale dei soci che ne fanno parte. Ciò vuol dire che, in caso di debiti societari, i soci ne rispondono limitatamente alle quote ivi possedute.

Affitti Brevi e Normativa: la nuova DAC7

La Normativa sugli Affitti Brevi ha visto ampliare gli obblighi comunicativi che il proprietario dell’immobile è chiamato ad assolvere.  

La comunicazione ai sensi della DAC7 è un obbligo di rendicontazione annuale ai sensi della quale, a partire dall’anno 2023, devono essere effettuate comunicazioni contenenti informazioni aggiuntive rispetto al passato.

Nello specifico, gli intermediari, residenti e non residenti nel territorio dello Stato e per il tramite dei quali vengono conclusi contratti di locazione breve, devono comunicare:

• il nome, il cognome e il codice fiscale del locatore;
• la durata del contratto;
• l’indirizzo dell’immobile locato;
• l’importo del corrispettivo lordo;
• l’anno di riferimento;
• i dati catastali dell’immobile locato

Ma cosa si intende per intermediario?

Ai fini della citata disciplina, gli intermediari sono:

• coloro che esercitano attività di intermediazione immobiliare;
• coloro che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare

Le nuove comunicazioni previste dalla Normativa hanno come obbiettivi quello di individuare, con maggiore precisione, le caratteristiche del contratto (con riferimento al periodo di locazione) nonché di identificare prontamente l’immobile ogni qual volta vi sia la presenza di più contratti relativi allo stesso proprietario. Inoltre, i dati catastali consentono di accertare l’unità immobiliare in base al catasto edilizio urbano e gli intestatari del fabbricato.

È richiesto che i dati vengano trasmessi entro il 30 giugno dell’anno successivo alla stipula. In caso di omessa o incompleta comunicazione, è prevista una sanzione pecuniaria che può oscillare dai 250€ ai 2.000 €.

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