Affitti Brevi e Dichiarazione dei Redditi: come fare?

Affitti Brevi e Dichiarazione dei Redditi

Affitti brevi e dichiarazione dei redditi: in che modo devono essere compilati il modello 730 e il modello unico? Ci sono differenze tra reddito fondiario e reddito diverso?

Per locazione deve intendersi quel contratto mediante il quale una parte si obbliga a far godere all’altra di una cosa mobile o immobile, per un determinato periodo di tempo e a fronte del pagamento di un corrispettivo.
La locazione può avere una durata variabile. Infatti, può essere superiore a 30 giorni o inferiore e, a seconda della sua durata, può configurarsi una fattispecie di locazione ordinaria, locazione ad uso transitorio o locazione breve.
Con l’avvento di Internet e dei portali telematici capaci di facilitare l’incontro tra locatore e locatario, la forma giuridica della locazione breve ha iniziato ad acquisire sempre maggiore successo.
Dunque, sembra giunto il momento di ben comprendere quali siano le caratteristiche di un Affitto breve rispetto a tutte le altre forme di locazione, nonché come compilare una Dichiarazione dei Redditi in caso di guadagni provenienti dall’utilizzo di immobili gestiti per Affitti brevi.

In questo articolo scopriremo:

  • Le caratteriste della locazione breve e il decreto legge 50/2017
  • La differenza tra Cedolare secca e IRPEF
  • I casi in cui si configura un reddito fondiario rispetto ad un reddito diverso
  • Le modalità di compilazione della Dichiarazione dei Redditi per i guadagni dagli Affitti Brevi

 

Il decreto legge n. 50 del 2017

Come anticipato, si definisce locazione breve il contratto di locazione immobiliare ad uso abitativo avente durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, in maniera diretta o attraverso intermediari immobiliari o portali telematici.
Prima di analizzare nel dettaglio la condotta da avere in sede di Dichiarazione dei Redditi per i guadagni derivanti dagli Affitti Brevi, è bene conoscere le caratteristiche che un immobile deve possedere e le modalità di gestione che un proprietario deve rispettare.

Viene in soccorso l’art. 4 del D.L. n. 50/2017, ai sensi del quale:

  • L’immobile locato deve essere ad uso abitativo,
  • La durata della locazione con il medesimo cliente non deve superare i 30 giorni all’anno – i contratti di locazione sotto i 30 giorni non sono soggetti a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, né al pagamento delle imposte di bollo e di registro,
  • Il contratto deve stipulato da persone fisiche che non operano in forma di impresa,
  • L’attività di locazione breve può essere esercitata direttamente da proprietario dell’immobile, come anche dal sublocatore o dal comodatario.

 

Cedolare secca o IRPEF?

Delineato l’ambito di applicazione delle locazioni brevi, passiamo all’analisi della disciplina tributaria, nonché degli obblighi da assolvere in sede di Dichiarazione dei Redditi per i guadagni derivanti dagli Affitti Brevi.
La normativa vede la sua massima regolamentazione non solo nel D.L. n. 50/2017 e nella nuova legge di bilancio n. 213/2023, ma anche nella Circolare n. 24/E/2017.  Ai sensi dei due testi normativi, le imposte interessate ai redditi da Affitti Brevi sono:

  • IRPEF e
  • Cedolare secca.

Il soggetto tenuto a dichiarare il reddito è sempre il titolare del diritto reale sull’immobile. Le uniche eccezioni a questa regola si applicano ai sublocatori e ai comodatari i quali, pur non percependo un reddito di tipo fondiario, sono comunque tenuti a dichiarare e tassare i guadagni perché rientranti nei cd. “redditi diversi”.

Concentriamoci, ora, sulle due diverse imposte su menzionate.

IRPEF

I redditi derivanti dagli Affitti Brevi, come anticipato, possono essere soggetti ad IRPEF. Questo significa che il reddito da locazione breve concorre alla formazione di tutto il reddito imponibile IRPEF (assieme, ad esempio, ai redditi da lavoro dipendente).
Nel solo caso in cui il reddito da locazione breve sia reddito fondiario, però, la sua imponibilità IRPEF sarà per il solo 95% dell’intero ammontare, con una conseguente deduzione forfettaria del 5%.

Attenzione:

La tassazione a scaglioni IRPEF trova applicazione sia sui redditi fondiari che sui redditi diversi – dunque, sia sui redditi prodotti dal proprietario dell’immobile locato che su quelli generati dal sublocatore o dal comodatario. In tale ultimo caso, però, la deduzione forfettaria del 5% non trova applicazione.

Cedolare secca

Oltre l’IRPEF, i guadagni derivanti dagli Affitti Brevi possono essere tassati anche mediante un’imposta sostitutiva, cd. Cedolare secca, pari al 21%.
La cedolare secca può applicarsi sia sui redditi percepiti direttamente dal proprietario dell’immobile, sia sui redditi diversi del sublocatore e del comodatario. Diversamente, nei casi in cui i contratti di sublocazione o di locazione stipulati dai comodatari siano superiori a 30 giorni, l’unica aliquota applicabile sarà quella a scaglioni IRPEF (a discapito della cedolare secca).

Con la nuova legge di bilancio, n. 213/2023, l’imposta della cedolare secca ha subito delle modifiche importanti. Infatti, accanto all’aliquota del 21% è stata aggiunta quella del 26%, da applicare nel modo seguente:

  1.  21% sui redditi derivanti da un immobile individuato dal contribuente;
  2. 26% sui redditi derivanti dalla locazione breve di altri immobili diversi dal primo.

Redditi fondiari i redditi diversi?

La differenza tra “reddito fondiario” e “reddito diverso” derivante dall’utilizzo di un immobile per Affitti Brevi è di vitale importanza anche in sede di Dichiarazione dei Redditi.
I canoni percepiti, infatti, devono essere interamente riportati in dichiarazione, indicando l’importo complessivamente maturato nell’annualità d’imposta di riferimento.

Ebbene:

  • i redditi fondiari sono da riportare nel quadro B del modello 730;
  • i redditi diversi possono essere inseriti:
    • nel rigo D4, indicando nella colonna 1 (tipo di reddito) il codice “3” in caso di presentazione del modello 730,
    • nel rigo 10 del quadro RL in caso di presentazione del modello redditi persone fisiche (anche conosciuto come modello unico).

Il sostituto d’imposta

È importante sottolineare che per entrambe le categorie di reddito (fondiario o diverso), può palesarsi l’esigenza di un intervento in termini di “sostituzione d’imposta”.

Mi spiego meglio!

I proprietari, i sublocatori o i comodatari, nella gestione degli Affitti Brevi, possono decidere di avvalersi di intermediari che operano per loro conto (come agenzie immobiliari o piattaforme web stabilite in Italia).

In tal caso, vi sono delle modifiche in termini di tassazione rispetto a quanto detto fino ad ora?

Il proprietario, il sublocatore e il comodatario possono sempre decidere di tassare i redditi in cedolare secca o a scagliono IRPEF e, in tutti e tre i casi, gli intermediari o i portali web (che hanno una sede principale o una stabile organizzazione in Italia) sono tenuti a trattenere un acconto pari al 21% rispetto all’ammontare dei canoni percepiti dalle persone fisiche eroganti il servizio.
Tale acconto (o ritenuta) non è altro che un mero acconto sull’Irpef liquidata in dichiarazione o un saldo in caso di tassazione dei redditi in cedolare secca.

 

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Commenti

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  1. Salve volevo sapere se per la casa vacanza è come gli affitti brevi ,e cioè si deve affittare per non più di 30 giorni per pagare la cedolare secca, grazie.


  2. Buongiorno, vi chiedo un chiarimento. Nella precompilata 2023 mi ritrovo nel riquadro dei fabbricati gli importi caricati dal property manager relativi agli affitti brevi del 2022 (tutti inferiori ai 30 GG) con cedolare secca. Mi sono accorto però che avendo molte spese che ho sostenuto mi è più vantaggioso optare per la tassazione ordinaria. La mia domanda è questa: e’possibile in fase di dichiarazione optare per la tassazione ordinaria nonostante il property manager abbia versato gli F24 e applicato la cedolare secca? Vi ringrazio tanto, a presto

    Nicola Calgaro


  3. Quindi se uso la cedolare secca, non devo dichiarare l’importo dei redditi da affitti brevi nel 730? Grazie


    • Si, i redditi devono esere dichiarati ugualmente, sia che decide di applicare la cedolare secca che l’aliquota progressiva IRPEF.

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