QUALI SONO GLI ADEMPIMENTI DA ASSOLVERE NEL CASO DI UTILIZZO DI UN IMMOBILE PER AFFITTI BREVI?

Il codice civile, all’art. 1571 definisce la locazione come quel contratto mediante il quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un determinato periodo di tempo, a fronte del pagamento di un corrispettivo.

In termini ordinari, la fattispecie giuridica della locazione ha sempre avuto una durata contrattuale di almeno 30 giorni. In tempi recenti, però, si è diffusa un’altra tipologia di locazione immobiliare ad uso abitativo di durata inferiore, definita locazione breve o ad uso turistico, comunemente conosciuta come Affitto Breve.

Ed è proprio grazie ad internet ed ai portali web capaci di facilitare l’incontro tra domanda e offerta che tale tipologia di locazione ha iniziato ad acquisire sempre maggiore successo!

Ma quali sono gli Adempimenti da conoscere in caso di utilizzo di un immobile per Affitti brevi?

In questo articolo scopriremo:

• Le caratteriste del contratto da locazione breve
• La SCIA e la comunicazione da fare in Questura
• Le parti obbligate al pagamento del canone RAI, della SIAE, dell’IMU e della TARI
• I dati da trasmettere in agenzia delle entrate

AFFITTI BREVI E ADEMPIMENTI: LA STIPULA DEL CONTRATTO

Uno degli Adempimenti previsti negli Affitti Brevi riguarda il contratto che vede come persone fisiche stipulanti il locatore e il locatario.

Nello specifico, per contratto di locazione breve si intende un contratto di locazione di immobile a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, attraverso e a seguito del quale il locatario (o cliente) si garantisce la possibilità di soggiornare per un breve lasso di tempo all’interno dell’immobile – il soggiorno, ovviamente, può durare anche solo una notte.

Tale contratto può essere stipulato direttamente o tramite soggetti esercenti attività di intermediazione immobiliare – come i portali telematici, il cui compito è proprio quello di mettere in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono unità immobiliari da locare.

Attenzione, a differenza dei contratti di locazione abitativa, i contratti stipulati per gli Affitti Brevi non devono essere registrati presso l’Agenzia delle entrate; ed allo stesso modo, non è richiesto alcun pagamento sia per quanto riguarda l’imposta di registro che l’imposta di bollo.

AFFITTI BREVI E ADEMPIMENTI: LA SCIA E LA COMUNICAZIONE IN QUESTURA

Secondo quanto previsto dal codice del turismo e da tutte le altre fonti normative regionali regolanti l’esercizio dell’attività imprenditoriale turistica, uno dei documenti sempre presenti è la SCIA, ossia la segnalazione certificata di inizio attività.

Attenzione: la SCIA è richiesta anche per l’esercizio delle attività ricettive sotto forma di B&B, affittacamere o di case vacanza, poiché considerate attività extra alberghiere da sottoporre a verifica alimentare, sanitaria e di ordine pubblico. Ma non solo.

Nella maggior parte dei casi viene richiesto l’invio di una SCIA anche quando l’attività non è esercitata in maniera imprenditoriale; ed anche nello specifico caso degli Affitti Brevi, tra gli Adempimenti da assolvere vi rientra l’invio di una comunicazione dell’attività al Comune competente per territorio, con allegata la produzione della planimetria catastale dell’immobile da locare.

LA COMUNICAZIONE IN QUESTURA

Un Adempimento fondamentale, spesso dimenticato dalle piccole attività, è la comunicazione delle presenze alla Questura, proprio come sancito dall’art. 109 del TULPS. Tale obbligo deve essere assolto sia dai locatori che dai sublocatori che decidono di locare immobili o parti di essi in modalità di Affitti Brevi – dunque, con contratti avente durata inferiore a 30 giorni.

La comunicazione può essere effettuata mediante l’utilizzo del portale online Alloggiatiweb, nel rispetto delle seguenti scadenze:

• Al momento dell’arrivo del turista se il soggiorno è di sole 24 ore,
• Entro e non le oltre le 24 ore dall’arrivo del cliente per i soggiorni superiori a 24 ore.

AFFITTI BREVI E ADEMPIMENTI: CANONE RAI, SIAE, IMU E TARI

Altri Adempimenti di vitale importanza rientranti nel novero degli Affitti Brevi, riguardano

1. Il canone RAI
2. Il canone SIAE
3. Il pagamento dell’IMU e della TARI

CANONE RAI

Gli apparecchi televisivi utilizzati nell’esercizio di attività commerciali sono soggetti al canone speciale RAI. Diversamente, gli apparecchi televisivi utilizzati in ambito domestico sono da assoggettare al canone RAI ordinario.

Nel caso specifico degli Affitti Brevi si presuppone che il proprietario dell’immobile rimanga anche il titolare dell’utenza elettrica, restando così obbligato al pagamento del canone televisivo per l’apparecchio presente nell’alloggio. Qui, il canone RAI può essere pagato nella misura ordinaria o speciale, a seconda dell’effettivo esercizio o meno di un’attività commerciale.

Diversamente, nei casi in cui il B&B non sia anche l’abitazione di residenza, il proprietario deve corrispondere sia il canone speciale per la struttura ricettiva sia quello ordinario per l’abitazione di residenza.

CANONE SIAE

Gli apparecchi televisivi utilizzati nell’esercizio di attività commerciali, oltre ad essere soggetti al canone RAI, devono assolvere anche gli obblighi SIAE. Difatti, ai sensi della legge sul diritto d’autore, le attività ricettive di tipo imprenditoriale devono farsi rientrare nella fattispecie di “pubblico esercizio”.

Diversamente, nei casi di locazioni turistiche non costituenti attività imprenditoriale, il locatore non è assoggettato ad alcun obbligo di pagamento dei diritti SIAE.

IMU

In via ordinaria, l’imposta municipale unica grava sui proprietari degli immobili.

Nel caso in cui l’immobile all’interno del quale risiede il proprietario sia anche la sua abitazione principale, vi è esenzione dal pagamento dell’IMU. Allo stesso modo, nei casi di locazione di sole parti dell’immobile in cui il locatore mantiene la residenza, la qualifica di abitazione principale viene mantenuta, e per questo l’abitazione principale parzialmente affittata risulterà esente dall’IMU.

Infine, per quanto riguarda le seconde case, resta l’applicazione della massima aliquota IMU.

TARI

La TARI (tassa sui rifiuti) è dovuta da parte di coloro che, a prescindere dal motivo dell’utilizzo, occupano i locali e/o le sue aree scoperte.

Dunque, la tassa grava in capo all’utilizzatore. Tuttavia, se vi è un utilizzo del locale per un tempo inferiore a 6 mesi, il soggetto passivo d’imposta resta il proprietario dell’immobile.

Attenzione: nel caso specifico di attività ricettiva imprenditoriale, la fornitura di servizi similari a quelli erogati negli alberghi fa sì che la TARI abbia tariffe più elevate rispetto a quelle previste per le “normali” abitazioni. 

AFFITTI BREVI E ADEMPIMENTI: TRASMISSIONE DEI DATI

Nel novero dell’attività degli Affitti Brevi rientra un ulteriore Adempimento. Si tratta di una comunicazione da farsi presso l’Agenzia delle entrate da parte dei soggetti che intervengono nella conclusione dei contratti di locazione breve.

La comunicazione deve contenere i seguenti dati:

• Nome, cognome e codice fiscale del locatore
• Durata del contratto
• Indirizzo dell’immobile
• Importo del corrispettivo lordo.

Con il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 17.03.2022 vi è stato un implemento delle informazioni da fornire all’ente. Difatti, per i contratti stipulati a partire dal 2023, all’elenco su esposto vanno aggiunti:

• L’anno della locazione,
• I dati catastali dell’appartamento affittato.

Inoltre, come specificato dall’Agenzia delle entrate, “per i contratti relativi al medesimo immobile e stipulati dal medesimo locatore, la comunicazione dei dati può essere effettuata anche in forma aggregata”.

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