AFFITTI BREVI: COME FUNZIONA CON LE TASSE? COSA BISOGNA PAGARE? MEGLIO AVERE LA PARTITA IVA OPPURE NO?

In questo articolo andremo a per gli affitti brevi come funziona con le tasse e se c’è una differenza tra chi possiede la partita iva e chi invece non la possiede, nel momento in in cui comincia l’attività.
Nello specifico oggi vedremo:

• quali inquadramenti sono previsti per lo svolgimento dell’attività
• il proprietario subconduttore non professionale
• il proprietario subconduttore professionale
• il property manager
• il consulente di marketing
• come avviene la tassazione sull’attività 

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QUALI INQUADRAMENTI SONO PREVISTI PER LO SVOLGIMENTO DELL’ATTIVITÀ?

Esistono diverse casistiche inquadrate all’interno dell’attività degli affitti brevi: si può essere proprietario subconduttore non professionale o professionale, property manager non strutturato o strutturato, e infine consulente di marketing. Adesso andremo a vederli uno per uno.

PROPRIETARIO O SUBCONDUTTORE NON PROFESSIONALE

Il proprietario o subconduttore non professionale è colui che svolge l’attività dando in affitto non più di quattro immobili e che non offre servizi aggiuntivi. Sono considerati servizi aggiuntivi per esempio la navetta, il servizio ristorante oppure il servizio spiaggia.

Il proprietario o subconduttore, per non essere considerato come professionale, può offrire solo il servizio di pulizia dell’immobile e cambio biancheria. Nell’ambito dell’obbligo di Partita IVA è da precisare che il proprietario o subcondutore non professionale non è necessario che apra la Partita IVA per svolgere l’attività in quanto non è considerato come un’imprenditore.

Nel caso in cui non vi è l’obbligo di Partita IVA, nell’ambito della tassazione, si può decide se sottoporre i compensi a tassazione con cedolare secca oppure a scaglioni IRPEF.

Senza partita iva ci sono due possibilità di pagamento:

• tassazione con cedolare secca, che va a coinvolgere il 21% del canone percepito
• tassazione per scaglioni IRPEF, che va a coinvolgere il 95% dell’affitto, e varia a seconda del proprio reddito.

PROPRIETARIO O SUBCONDUTTORE PROFESSIONALE

Il proprietario o subconduttore professionale  è colui che possiede più di quattro immobili oppure che ne possiede meno di quattro, ma offre ai propri ospiti dei servizi aggiuntivi.

In questo caso, per svolgere l’attività, deve essere necessariamente titolare di Partita IVA. C’è da precisare che l’obbligo vi è sin dal momento in cui si inizia a svolgere l’attività, per cui è necessario aprire la partita IVA prima di avviare l’attività.

Il procedimento per l’ottenimento della partita iva è il seguente:

• presentare pratica all’Agenzia Delle Entrate, con codice ateco 55.20.51, che è il codice identificativo dell’attività “affittacamere per brevi soggiorni”
• presentare l’iscrizione al registro imprese della C.C.I.A.A.
• versare i contributi all’INPS gestione commercianti
• presentare la SCIA al comune di competenza

PROPERTY MANAGER

Il property manager è colui che assiste il proprietario o subconduttore nella gestione degli immobili. Si occupa per esempio dell’inserimento degli annunci nei portali, del check-in dei clienti, di comunicare con i potenziali ospiti, della manutenzione dell’immobile.

Alcuni possono essere sia proprietari sia property manager. Una figura non sostituisce l’altra, a differenza del proprietario subconduttore professionale o non professionale.

Serve la partita iva perché tecnicamente è un attività a lavoro autonomo, anche se sarebbe possibile farlo in modo occasionale a livello teorico, ma essendo un lavoro continuativo è necessaria la presenza e l’interesse ogni giorno. È un caso molto raro trovare un property manager senza partita iva.

Distinguiamo ora due figure: il property manager non strutturato e il property manager strutturato.

PROPERTY MANAGER NON STRUTTURATO

Il property manager non strutturato è colui che opera singolarmente, senza dipendenti o collaboratori, avente un volume d’affari contenuto. Non ha una struttura complessa, e ha dei fatturati elevati, indicativamente quello del regime forfettario, ovvero meno di € 65.000.

La procedura per l’apertura della partita iva è la seguente.

• presentazione della pratica all’Agenzia delle Entrate con codice ateco 70.22.09, che concerne “altre attività di consulenza imprenditoriale”.
• iscrizione alla gestione separata dell’INPS.

PROPERTY MANAGER STRUTTURATO

Il property manager strutturato è colui che opera con dei dipendenti o collaboratori, che non opera direttamente con gli immobili, ma ha delle persone sul posto, e ha un volume d’affari maggiore di € 65.000.

L’apertura della partita iva è la seguente:

• presentazione della pratica all’Agenzia delle Entrate con codice ateco 68.32.00 che concerne “gestione di beni immobili per conto terzi”, quindi un codice differente rispetto a quello del property manager non strutturato
• iscrizione al registro imprese della C.C.I.A.A.
• iscrizione alla gestione commercianti dell’INPS
• presentazione della SCIA al comune di competenza

CONSULENTE DI MARKETING

Il consulente di marketing è colui che si occupa in particolare dell’assistenza nell’ambito del marketing. Egli infatti si occupa ad esempio di creare e di pubblicare gli annunci degli immobili, nonché quindi della stessa pubblicità.

per l’apertura della partita iva il consulente di marketing deve procedere con:

• presentazione della pratica all’Agenzia delle Entrate con codice ateco 73.11.02 che riguarda “conduzione di campagne marketing”
• iscrizione alla gestione separata dell’INPS.

COME AVVIENE LA TASSAZIONE SULL’ATTIVITÀ?

Se si apre in partita iva, considerando l’opzione più semplice, quindi la partita iva singola, in regime forfettario le tasse sono il 15% su una percentuale del fatturato che si andrà a conseguire.  Si può scendere al 5% per i primi 5 anni nel momento in cui si è una start-up, ovvero colui che o non ha mai aperto una partita iva oppure non la apre da almeno 3 anni.

Se non è possibile aprire partita iva a regime forfettario perché magari si è dipendente con un fatturato maggiore di 30000 euro, oppure non si ha convenienza a diventare forfettario, è necessario il pagamento a scaglioni IRPEF. Si paga dal 23% al 43% a seconda del proprio reddito, che si intende la differenza tra l’introito meno i costi che si vanno a sostenere per svolgere l’attività.

Qui puoi trovare il modello AA7/9, utile per le dichiarazioni di inizio attività.

Se vuoi approfondire meglio il tema riguardante “Affitti brevi: come funziona con le tasse“, guarda questo video.