Affitti brevi come Dichiararli: in che modo devono essere compilati il modello 730 e/o il modello unico PF? Quali sono le differenze tra reddito fondiario e reddito diverso?

La locazione è un istituto giuridico attraverso il quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile, per un determinato periodo di tempo e a fronte del pagamento di un corrispettivo in denaro. La locazione può avere una durata variabile, superiore o inferiore a 30 giorni, e a seconda dei casi può configurarsi come

• locazione ordinaria o pura,
• locazione ad uso transitorio
• locazione breve.

Con l’avvento di Internet e dei portali telematici capaci di facilitare l’incontro tra locatore e locatario, anche chiamati OTA, a cominciato a riscuotere successo la forma giuridica della locazione breve. Ma quali sono le caratteristiche di un affitto breve?

I redditi derivanti dagli Affitti Brevi come bisogna Dichiararli? che ha cominciato a riscuote tanto successo è stata quella breve.

In questo articolo scopriremo:

• Le caratteriste della locazione breve ai sensi del decreto legge 50/2017
• La differenza tra IRPEF e Cedolare secca
• Quando si parla di reddito fondiario e quando di reddito diverso
• I redditi derivanti dagli Affitti Brevi come bisogna Dichiararli

Affitti Brevi come Dichiararli: la normativa di riferimento

Come anticipato, si definisce locazione breve il contratto di locazione immobiliare ad uso abitativo avente durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche anche attraverso l’intermediazione di portali telematici o agenzie immobiliari.

Prima di analizzare nel dettaglio come Dichiararli i guadagni derivanti dagli Affitti Brevi, è bene conoscere le modalità di gestione che un proprietario deve rispettare per “mettere a reddito” un proprio immobile.

Ai sensi dell’art. 4 del D.L. n. 50/2017:

• L’immobile locato deve essere ad uso abitativo,
• La durata della locazione con il medesimo cliente non deve superare i 30 giorni all’anno,
• I contratti di locazione sotto i 30 giorni non sono soggetti a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, né al pagamento delle imposte di bollo e di registro,
• Il contratto deve essere stipulato da persone fisiche che non operano in regime di impresa,
• L’attività di locazione breve può essere esercitata direttamente da proprietario dell’immobile, ma anche dal sublocatore o dal comodatario.

Affitti Brevi come Dichiararli: la tassazione

Giunti a questo punto analizziamo la disciplina tributaria così da definire gli obblighi da assolvere con riferimento ai guadagni derivanti dagli Affitti Brevi e come dovremo Dichiararli.

La disciplina torva regolamentazione non solo con il D.L. n. 50/2017 ma anche con la Circolare n. 24/E/2017.  Ai sensi dei due testi normativi, le imposte interessate ai redditi da Affitti Brevi sono:

• IRPEF e
• Cedolare secca.

Va ricordato che il soggetto tenuto a dichiarare il reddito è sempre il titolare del diritto reale sull’immobile, con l’unica eccezione esistente nei soli casi in cui vi è la partecipazione di una seconda figura impegnata a gestire l’immobile per affitti brevi. Si tratta del cosiddetto sublocatore o del comodatario i quali, pur non percependo un reddito di tipo fondiario, sono comunque tenuti a dichiarare e tassare i guadagni perché rientranti nei cd. “redditi diversi”.

Vediamo, ora, le differenze tra Irpef e Cedolare secca.

IRPEF

I redditi derivanti dagli Affitti Brevi, come anticipato, possono essere soggetti ad IRPEF. Questo significa che il reddito da locazione breve concorrerà alla formazione di tutto il reddito imponibile IRPEF (assieme, ad esempio, ai redditi da lavoro dipendente).

Nel solo caso in cui il reddito da locazione breve sia reddito fondiario, però, la sua imponibilità IRPEF sarà per il solo 95% dell’intero ammontare, con una conseguente deduzione forfettaria del 5%.

Nel merito c’è da prestare attenzione ad un elemento di vitale importanza: la tassazione a scaglioni IRPEF trova applicazione sia sui redditi fondiari che sui redditi diversi – dunque, sia sui redditi prodotti dal proprietario dell’immobile che su quelli generati dal sublocatore o dal comodatario. La deduzione forfettario del 5%, però, spetta unicamente al proprietario dell’immobile e non anche al sublocatore o al comodatario.

Cedolare Secca

Oltre l’IRPEF, il proprietario/sublocare/comodatario possono decidere di optare per una flat tax, ovvero una tassazione bloccata al 21% conosciuta come Cedolare secca.

La cedolare secca può applicarsi sia sui redditi fondiari che sui redditi diversi. Ma attenzione! Nei casi in cui i contratti di sublocazione o di locazione stipulati dai comodatari siano superiori a 30 giorni, l’unica aliquota applicabile sarà quella a scaglioni IRPEF (a discapito della cedolare secca).

Affitti Brevi come Dichiararli: le differenze tra reddito diverso e reddito fondiario

La differenza tra reddito fondiario e reddito diverso derivante dall’utilizzo di un immobile per Affitti Brevi è di vitale importanza anche per il modo in cui dovremo Dichiarali.

I canoni percepiti, infatti, devono essere interamente riportati in dichiarazione, indicando l’importo complessivamente maturato nell’annualità d’imposta di riferimento.

Dunque:

• i redditi fondiari sono da riportare nel quadro B del modello 730;
• i redditi diversi possono essere inseriti:
• nel rigo D4, indicando nella colonna 1 (tipo di reddito) il codice “3” in caso di presentazione del modello 730,
• nel rigo 10 del quadro RL in caso di presentazione del modello redditi persone fisiche (anche conosciuto come modello unico).

Il sostituto d’imposta

È importante sottolineare che per entrambe le categorie di reddito (fondiario o diverso), può esservi l’esigenza di un intervento ai fini della sostituzione d’imposta da parte dell’intermediario.

Mi spiego meglio!

I proprietari, i sublocatori o i comodatari, nella gestione degli Affitti Brevi, possono decidere di avvalersi di intermediari che operano per loro conto, come agenzie immobiliari o piattaforme web stabilite in Italia.

Cosa accade in questi casi?

Il proprietario, il sublocatore e il comodatario possono sempre decidere di tassare i redditi in cedolare secca o a scagliono IRPEF e, in tutti e tre i casi, gli intermediari o i portali web (che hanno una sede principale o una stabile organizzazione in Italia) sono tenuti a trattenere un’imposta pari al 21% a titolo di acconto o di ritenuta da versare all’erario.

Proprio come suggerito dal temine, tale trattenuta corrisponderà ad un semplice acconto sull’Irpef liquidata (poi) in dichiarazione dei redditi o un saldo d’imposta in caso di tassazione dei redditi in cedolare secca.

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