Affitti Brevi Adempimenti Fiscali

Affitti Brevi Adempimenti Fiscali

Quali sono gli adempimenti fiscali per affitti brevi? Cosa cambia tra IRPEF e cedolare secca?

Affitti brevi adempimenti fiscali: Negli ultimi anni è aumentato il numero di immobili che sono stati messi a reddito tramite il business delle locazioni brevi.

Ma cos’è la locazione? Si definiscono locazioni brevi, i contratti di locazione immobiliare ad uso abitativo avente durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite intermediari immobiliari o soggetti che gestiscono portali telematici.

Attraverso il Decreto di legge n. 50/2017, gli affitti brevi sono stati regolamentati dal punto di vista fiscale. E con il nuovo d.lgs. 213/2023 sono state apportate ulteriori modifiche.

Quindi, quali sono gli adempimenti fiscale degli affitti brevi?

In questo articolo scopriremo:

  • I requisiti
  • Gli obblighi fiscali
  • I vari regimi

 

I requisiti

L’attività di affitti brevi prevede dei requisiti previsti per lo svolgimento di tale attività, enucleati nell’art. 4 del D.L. n. 50/2017:

  • L’immobile locato deve essere ad uso abitativo,
  • La durata della locazione con il medesimo cliente non deve superare i 30 giorni all’anno – si ricordi che i contratti di locazione sotto i 30 giorni non sono soggetti a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, né al pagamento delle imposte di bollo e di registro,
  • Il contratto deve stipulato da persone fisiche che non operano in forma di impresa,
  • L’attività di locazione breve può essere esercitata direttamente da proprietario dell’immobile, come anche dal sublocatario o dal comodatario.

Affitti brevi adempimenti fiscali

Gli affitti brevi sono regolati dal  D.L. n. 50/2017, ma anche dal d.lgs. 213/2023 e dalla Circolare n. 24/E/2017.

Ai sensi dei due testi normativi, le imposte interessate ai redditi da Affitti Brevi sono Irpef e Cedolare Secca:

  • IRPEF, il reddito da locazione breve concorre al formazione di tutto il reddito imponibile IRPEF. Nei casi in cui il reddito da locazione breve sia reddito fondiario, questo diverrà imponibile IRPEF per il 95% del suo intero ammontare, con una conseguente deduzione forfettaria del 5%.
  • Cedolare secca, pari al 21%.

È opportuno precisare che la cedolare secca può applicarsi sia sui redditi da Affitti Brevi percepiti direttamente dal proprietario dell’immobile, sia sui redditi derivanti da contratti di sublocazione breve o di locazione breve stipulati da un comodatario. Di converso, nei casi in cui i contratti di sublocazione o di locazione stipulati dai comodatari non abbiamo la specifica caratteristica della “brevità” (dunque, abbiano un termine superiore a 30 giorni), l’unica aliquota applicabile sarà quella a scaglioni IRPEF, a discapito, purtroppo, della cedolare secca.

Inoltre, con la nuova legge di bilancio, n. 213/2023, l’imposta della cedolare secca ha subito delle modifiche importanti. Infatti, accanto all’aliquota del 21% è stata aggiunta quella del 26%, da applicare nel modo seguente:

  1.  21% sui redditi derivanti da un immobile individuato dal contribuente;
  2. 26% sui redditi derivanti dalla locazione breve di altri immobili diversi dal primo.

I vari regimi

Tra gli Obblighi Fiscali ed impositivi da tenere bene a mente, i redditi derivanti dagli Affitti Brevi sono assoggettabili a cedolare secca solo nei casi di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Al di fuori di questo limite, l’attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile, con conseguente obbligo di apertura della partita iva.

Attenzione! Il limite dei 4 immobili suddetti può variare, diminuire e non aumentare a seconda delle specifiche disposizioni regionali o provinciali in cui gli immobili stessi sono ubicati

Regime ordinario

Il regime ordinario implica il sostenimento di costi di gestione elevati a causa dei complessi e molteplici adempimenti richiesti dalla normativa. Allo stesso momento permette di inserire una serie di costi capaci di abbattere la base imponibile, che vede quindi  come conseguenza il potenziale assoggettamento del fatturato ad un tax rate vantaggioso.

E’ di vitale importanza considerare che, in termini legali, le società di capitali garantiscono una limitata responsabilità patrimoniale e personale dei soci che ne fanno parte: in caso di debiti societari, infatti, i soci ne rispondono limitatamente alle quote ivi possedute.

Regime forfettario

Il regime forfettario,  è adatto a coloro che sono “agli inizi”, in quanto prevede una gestione contabile semplice e garantisce il non addebito dell’iva in fattura.

Il titolare di Partita Iva in regime forfettario, vede assoggettare il proprio reddito imponibile ad un’imposta del 15% in via ordinaria, del 5% in caso di “start up”; e la base imponibile – o reddito imponibile – viene calcolata a forfeit, ossia determinata da un coefficiente di redditività definito in base al codice ateco dell’attività (che in tal caso è il 55.20.51)

Regime semplificato

Nel regime semplificato, il professionista è chiamato ad addebitare l’Iva, ma ha la possibilità di scaricare i costi non a forfeit, bensì con la semplice equazione “fatturato meno costi”.

Le tasse, dunque, vengono versate sul reale margine ma, sono molto più elevate rispetto a quelle del regime forfettario. Difatti, sia sul reddito del professionista in ditta individuale che su quello della società di persone, si applica l’IRPEF a scaglioni – più elevato è il reddito, maggiore sono le tasse.

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