Affitti Brevi 2024: ecco tutte le novità!

Affitti Brevi 2024

Affitti Brevi 2024: quali sono i più importanti cambiamenti in materia di locazioni turistiche da conoscere per l’anno 2024?

Nel contesto degli Affitti Brevi 2024, la nozione giuridica della locazione, delineata dall’articolo 1571 del codice civile, si manifesta nel diritto concesso a un soggetto di utilizzare un bene, mobile o immobile, per un periodo definito in cambio di un pagamento monetario. Questa modalità di locazione si può estendere oltre o rimanere al di sotto dei 30 giorni, dando luogo a diverse categorie: la “locazione ordinaria” per periodi superiori ai 18 mesi, la “locazione ad uso transitorio” fino a 18 mesi e la “locazione breve”, che non supera i 30 giorni.

Con l’avanzare della tecnologia e lo sviluppo di Internet, sono nati portali online che facilitano l’incontro tra chi offre e chi cerca un immobile in affitto. Di conseguenza, si tratta di una materia che nel tempo ha guadagnato popolarità sempre crescente.

Ma quali sono le peculiarità degli Affitti Brevi nel nuovo panorama del 2024? E in che modo la normativa sugli Affitti Brevi si è evoluta rispetto al 2023?

In questo articolo scopriremo:

  • Le caratteriste della locazione breve ai sensi del D.L. 50/2017
  • Le novità sugli Affitti Brevi per il 2024
  • Le informazioni da comunicare secondo la DAC7
  • Tutti gli altri adempimenti previsti dal Ddl 2024

 

Le caratteristiche ai sensi del D.L. 50/2017

Prima di analizzare nel dettaglio tutte le novità riguardi gli Affitti Brevi per l’anno 2024, è bene accennare ai requisiti che devono sussistere per lo svolgimento di tale attività.

A tal fine, l’art. 4 del D.L. n. 50/2017 precisa che:

  • L’immobile locato deve essere ad uso abitativo,
  • La durata della locazione con il medesimo cliente non deve superare i 30 giorni all’anno,
  • I contratti per locazioni brevi non sono soggetti a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, né al pagamento delle imposte di bollo e di registro,
  • Il contratto deve essere stipulato da persone fisiche che non operano in forma di impresa,
  • L’attività di locazione breve è esercitabile dal proprietario dell’immobile, dal sublocatore e dal comodatario.

Le figure interessate alla locazione breve

Nel contesto degli Affitti Brevi 2024, la gestione degli immobili può essere intrapresa sia dai proprietari sia da sublocatori o comodatari. Quando questi ultimi operano come persone fisiche, sono obbligati a dichiarare i redditi derivanti dalla locazione attraverso la cedolare secca o secondo gli scaglioni IRPEF.

Diversamente, se la gestione dell’immobile avviene in regime d’impresa, la tassazione segue il regime fiscale associato alla partita IVA.

Parallelamente alla figura del proprietario, del sublocatore e del comodatario, si è sviluppata nel tempo una figura professionale nota come Property Manager. Questo ruolo implica la gestione completa di una o più proprietà immobiliari destinate alla produzione di reddito, agendo in nome e per conto del proprietario, sublocatore o comodatario.

 

La tassazione negli Affitti Brevi

L’attività inerente le locazioni brevi ha, da sempre, destato dubbi circa la percentuale di tassazione da applicare ai redditi generati dallo sfruttamento di un immobile di proprietà.

La normativa di riferimento è molto particolare e vede la sua massima precisazione non solo nel D.L. n. 50/2017, prima menzionato nel suo articolo 4, ma anche nella nuova legge di bilancio 2024, n. 213/2023 e nella Circolare n. 24/E/2017.

Ai sensi dei tre testi normativi, le imposte interessate ai redditi da Affitti Brevi anche per il 2024 sono sia la Cedolare Secca che l’Irpef.

Dobbiamo, in ogni caso, ricordare che il soggetto tenuto a dichiarare il reddito percepito a seguito dello sfruttamento dell’immobile è sempre il titolare del diritto reale, ossia il proprietario del bene quale percettore del cd. Reddito fondiario.

Le uniche eccezioni a questa regola si applicano ai sublocatori e ai comodatari i quali sono tenuti a dichiarare e tassare il reddito percepito dalle locazioni come “redditi diversi”.

Vediamo, ora, nel dettaglio le due differenti aliquote.

IRPEF

Con riguardo al tema degli Affitti Brevi per l’anno 2024, optare per l’aliquota IRPEF vuol dire far sì che i redditi da locazione concorrano alla formazione di tutto il reddito imponibile IRPEF assieme, ad esempio, ai redditi derivanti da lavoro dipendente.

Nei casi in cui il reddito da locazione breve sia reddito fondiario, questo diverrà imponibile IRPEF per il 95% del suo intero ammontare, con una conseguente deduzione forfettaria del 5%. La passività IRPEF potrà riguardare anche i redditi la locazione breve prodotti dal sublocatore o dal comodatario, con la differenza che questi non saranno più considerati come “redditi fondiari” ma come “redditi diversi” – con la conseguente disapplicazione della deduzione forfettaria del 5%.

Cedolare Secca

Oltre l’IRPEF, sui redditi derivanti dagli Affitti Brevi anche per il 2024 può essere applicata la cedolare secca, ovvero un’imposta sostitutiva pari al 21% e al 26%.

È possibile optare per la cedolare secca sia sui redditi da Affitti Brevi percepiti direttamente dal proprietario dell’immobile sia su quelli derivanti da contratti di sublocazione breve o di locazione breve stipulati da un comodatario.

Attenzione! Il sublocatore e i comodatario perdono l’opzione della cedolare secca tutte le volte in cui il contratto di sublocazione ha un termine SUPERIORE a 30 giorni.

Con la nuova legge di bilancio, n. 213/2023, l’imposta della cedolare secca ha subito delle modifiche importanti. Infatti, accanto all’aliquota del 21% è stata aggiunta quella del 26%, da applicare nel modo seguente:

  1.  21% sui redditi derivanti da un immobile individuato dal contribuente;
  2. 26% sui redditi derivanti dalla locazione breve di altri immobili diversi dal primo.

 

Le informazioni secondo la DAC7

Ben compresi i requisiti di cui al D.L. 50/2017 e la tassazione dei redditi fondiari e diversi anche con l’aiuto della nuova legge di bilancio 213/2023, passiamo ora ad analizzare una importante obbligo per gli Affitti Brevi 2024 già introdotto nel 2023.

Nel rispetto della normativa in materia di dichiarazione dei redditi introdotte dall’UE, le piattaforme intermediarie come AirBnb o Booking sono tenute a raccogliere le informazioni fiscali di chi risiede e/o svolge l’attività di host per un immobile utilizzato per locazioni brevi.

A partire dal 1° gennaio 2023, le piattaforme intermediari per il tramite delle quali vengono conclusi contratti di locazione breve, ai sensi della Direttiva europea DAC7 (e successivo provvedimento interno n. 86984 dell’Agenzia delle entrate) devono, infatti, comunicare all’amministrazione finanziaria i seguenti dati:

  • Nome, cognome e codice fiscale dell’host,
  • Durata del contratto,
  • Indirizzo dell’immobile,
  • Importo del corrispettivo lordo percepito dall’host,
  • L’anno della locazione,
  • I dati catastali dell’appartamento affittato.

In linea generale, tali comunicazioni devono essere effettuate a cadenza trimestrale. Al momento, però, è stato stabilito che per l’anno d’imposta 2023 l’invio delle informazioni deve essere effettuato entro e non oltre il 31 gennaio 2024.

Altre novità sugli affitti brevi!

Il Ddl di bilancio 2024 porta con se importati novità non solo per quanto riguarda l’imposta sostitutiva della cedolare secca ma anche per gli adempimenti da rispettare negli Affitti Brevi 2024.

Tutte le unità ad uso abitativo oggetto di locazione per finalità turistica dovranno essere dotate di un codice identificativo nazionale il cui acronimo e CIN attributo dal ministero del turismo previsa presentazione di una istanza da parte del locatore.  Tal codice sostituirà l’eventuale CIR, eventualmente già rilasciato dalla competete regione, e dovrà essere indicato in tutti gli annunci pubblicitari e siti web. Inoltre, gli immobili destinati alla locazione dovranno osservare gli obblighi inerneti la prevenzione incendi, nonché essere dotati di dispositivi per la rilevazione del monossido di carbonio e rispettare tutti i requisiti igienico-sanitari e di sicurezza degli impianti.

La modifica più rilevante, apportata dal disegno di legge, riguarda l’estensione del “perimetro imprenditoriale dell’attività” di locazione turistica. Infatti il comma 5 dell’art. 1 del ddl in commento riduce a due il numero di appartamenti per singolo locatore e periodo di imposta oltre il quale non si potrà più applicare il regime fiscale delle locazioni brevi. In caso di superamento di tale soglia, infatti, l’attività verrà configurata come imprenditoriale, con l’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività e con conseguente apertura della p.iva e iscrizione INPS.

 

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Commenti

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  1. Buongiorno
    Ho letto con interesse il vostro articolo sulle nuove norme e obblighi relativi agli affitti brevi e ho seguito su YouTube le info che avete dato in merito.

    A tal proposito, se ho ben compreso da notizie recenti, il nuovo CIN potrà essere richiesto o ricalcolato (se si è in possesso di altro codice come regionale) dal primo Settembre prossimo, previa pubblicazione dell’avvio sulla Gazzetta Ufficiale e che si avranno 60 giorni per mettersi in regola ed evitare le relative sanzioni. Il mio dubbio rimane sugli obblighi relativi al posizionamento del rilevatore di monossido di carbonio, di Gas metano/GPL e di un estintore per piano o ogni 200 metri quadri ,che secondo la norma del decreto dovrebbe essere quello di 6 chili (in pratica come i luoghi di lavoro). Vorrei sapere se questi obblighi sono in vigore già adesso o seguono le tempistiche dell’attivazione del CIN, quindi tra Settembre/Novembre prossimo.

    Per il momento ringrazio per l’attenzione ed in attesa di vostro cortese riscontro porgo cordiali saluti

    Alessio


    • Salve,
      per il momento questi ulteriori obblighi si riferiscono ai casi in cui l’attività viene svolta in forma d’impresa.

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