AFFITTI BREVI 2023: DAL NUOVO LIMITE DEL REGIME FORFETTARIO ALLA SENTENZA DELLA CORTE EUROPEA SULL’OBBLIGO DELLA SOSTITUZIONE D’IMPOSTA PER AIRBNB

La fattispecie giuridica della locazione, così come prevista all’interno dell’articolo 1571 del codice civile, si sostanzia nel diritto riconosciuto ad una persona fisica o giuridica di godere di una cosa mobile o immobile, per un determinato periodo di tempo e a fronte del pagamento di un corrispettivo in danaro.

La locazione può avere durata superiore o inferiore a 30 giorni, confluendo così nella fattispecie di “locazione ordinaria” (maggiore di 18 mesi), “locazione ad uso transitorio” (fino a 18 mesi) o “locazione breve” (fino a 30 giorni).

Con l’avvento di Internet che ha permesso la creazione di portali web, capaci di facilitare l’incontro tra locatore e locatario, la locazione breve ha iniziato ad acquisire sempre maggiore successo.

Ma quali sono le sue caratteristiche?

Cosa è cambiato nella disciplina degli Affitti Brevi rispetto al nuovo anno 2023?

In questo articolo scopriremo:

• Le caratteriste della locazione breve ai sensi del D.L. 50/2017
• Le novità sugli Affitti Brevi legate al nuovo regime forfettario 2023
• Il coefficiente di redditività e il limite di fatturato annuo
• Le informazioni da comunicare secondo la DAC7
• La nuova sentenza della Corte europea

AFFITTI BREVI 2023: LE CARATTERISTCHE AI SENSI DEL D.L. 50/2017

La nuova legge di Bilancio 2023, la direttiva europea DAC 7 e l’ultima sentenza della Corte europea del 22/12/2022 ci obbligano a fare il punto sulle più importanti novità in materia di Affitti Brevi per questo nuovo anno 2023.

Prima di procedere con i dettagli, però, è bene fare un accenno ai requisiti che devono sussistere per lo svolgimento di tale attività.

A tal fine, l’art. 4 del D.L. n. 50/2017 precisa che:

• L’immobile locato deve essere ad uso abitativo,
• La durata della locazione con il medesimo cliente non deve superare i 30 giorni all’anno,
• I contratti per locazioni brevi non sono soggetti a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, né al pagamento delle imposte di bollo e di registro,
• Il contratto deve essere stipulato da persone fisiche che non operano in forma di impresa,
• L’attività di locazione breve è esercitabile dal proprietario dell’immobile, dal sublocatore e dal comodatario.

LE FIGURE INTERESSATE ALLA LOCAZIONE BREVE

La gestione degli immobili può essere effettuata sia dai proprietari che dai sublocatori e/o dai comodatari i quali, se decidono di operare come persone fisiche, sono tenute a tassare i redditi da locazione breve in cedolare secca o secondo gli scaglioni Irpef.

Diversamente, in caso di gestione degli immobili in regime d’impresa, la tassazione corrisponderà al regime fiscale applicato alla partita iva.

Accanto al proprietario, al sublocatore e al comodatario, nel tempo ha preso forma una terza figura, cd. Property Manager, che si occupa di tutte le incombenze riguardanti una o più proprietà immobiliari messe a reddito, in nome e per conto del proprietario/sublocatore/comodatario.

AFFITTI BREVI 2023: IL REGIME FORFETTARIO

I proventi percepiti da un proprietario, da un sublocatore o da un comodatario derivanti dagli Affitti Brevi sono assoggettabili a cedolare secca o Irpef solo nei casi di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Al di fuori di questo limite, l’attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile, con conseguente obbligo di apertura della partita iva.

Attenzione! Il limite dei 4 immobili può variare, diminuire e non aumentare a seconda delle specifiche disposizioni regionali o provinciali in cui gli immobili stessi sono ubicati.

Diversamente dalle suddette figure, il professionista che intende operare come Property Manager è tenuto all’apertura della partita iva fin da subito!

Ebbene, in termini di regimi fiscali, la fattispecie giuridica degli Affitti Brevi quali cambiamenti ha subito in questo 2023?

LA PARTITA IVA IN REGIME FORFETTARIO

Property Manager, proprietari, sublocatori o comodatari intenzionati ad operare in regime d’impresa sono tenuti all’apertura di una partita con conseguente scelta del regime fiscale al quale appartenere.

I regimi ad oggi previsti dal nostro ordinamento giuridico sono:

1. regime forfettario
2. regime semplificato
3. regime ordinario

La legge di bilancio 2023 ha apportato una modifica importante con riguardo ai limiti di fatturato del regime forfettario, nel rispetto dei quali è possibile accedere o permanere nel regime stesso.

Ebbene, se da un lato la soglia dei 65.000 € (che fino al 2022 prevedeva la fuoriuscita dal forfettario a partire dall’anno successivo) è stata sostituita dalla soglia degli 85.000 €, da altro lato è stato introdotto un ulteriore limite, cd. di “antievasione”, pari a 100.000 €, che può decretare la perdita o meno del regime forfettario nel corso dello anno d’imposta (senza attendere il suo termine).

Dunque, fino al 2022 la disciplina prevedeva che, in caso di superamento della soglia dei 65.000 € (ora 85.000€) l’imposta del 15% o del 5% doveva essere calcolata ed applicata su tutto il reddito, anche se questo aveva raggiunto fatturati elevatissimi (come, ad esempio, 200.000 €).

Dal 2023:

• in caso di compensi o ricavi superiori a 100.000 € la partita iva esce dal regime forfettario già nell’anno in corso, con l’obbligo di fatturare con IVA e di tenere la contabilità semplificata;
• in caso di superamento della nuova soglia degli 85.000 €, con fatturati inferiori a 100.000€, la perdita del regime forfettario si ha SOLO a partire dall’anno d’imposta successivo.

AFFITTI BREVI 2023: LE IMPOSTE E IL COEFFICIENTE DI REDDITIVITA’

Come funziona il regime forfettario nel 2023 in caso di apertura di una partita iva per la gestione di immobili per Affitti Brevi?

Il regime forfettario, anche detto “regime di vantaggio”, prevede una gestione contabile particolarmente semplice, oltre che garantire il non addebito dell’iva in fattura.

La gestione di immobili in regime d’impresa vede assoggettare il reddito imponibile prodotto ad un’imposta pari al 15% in via ordinaria, o al 5% in caso di “start up”; e la base imponibile – o reddito imponibile – viene calcolata a forfeit, ossia determinata da un coefficiente di redditività definito in base al codice ateco dell’attività.

Nel caso di proprietario/sublocatore/comodatario, il codice ateco da utilizzare al momento dell’apertura della partita iva è il 55.20.51, avente un coefficiente di redditività pari al 40%. Il Property Manager, invece, utilizzerà l’ateco 68.32.00 con un coefficiente di redditività dell’86%.

Dunque, ipotizzando un fatturato di 1.000€:

• il Property Manager avrà una base imponibile, al netto dei contributi, (da tassare al 15% o al 5%) pari a 860€, ovvero l’86% del fatturato annuo;
• il proprietario/sublocatore/comodatario avrà una base imponibile, sempre al netto dei contributi, (da tassare al 15% o al 5%) pari a 400€, ovvero il 40% del fatturato annuo.

AFFITTI BREVI 2023: LE INFORMAZIONI SECONDO LA DAC7

Ben compresi i requisiti e di cui al D.L. 50/2017 e la tassazione in caso di apertura di partita iva in regime forfettario, passiamo ad analizzare una seconda novità, fondamentale nel caso di gestione di immobili per Affitti Brevi a partire dal 2023.

Devi sapere che, nel rispetto della normativa in materia di dichiarazione dei redditi introdotte dall’UE, le piattaforme intermediarie come Airbnb o Booking sono tenute a raccogliere le informazioni fiscali di chi risiede e/o svolge l’attività di host per un immobile utilizzato per locazioni brevi.

A partire dal 1° gennaio 2023, le piattaforme intermediari per il tramite delle quali vengono conclusi contratti di locazione breve, ai sensi della Direttiva europea DAC7 (e successivo provvedimento interno n. 86984 dell’Agenzia delle entrate) devono, infatti, comunicare all’amministrazione finanziaria i seguenti dati:

• Nome, cognome e codice fiscale dell’host,
• Durata del contratto,
• Indirizzo dell’immobile,
• Importo del corrispettivo lordo percepito dall’host,
• L’anno della locazione,
• I dati catastali dell’appartamento affittato.

In linea generale, tali comunicazioni hanno cadenza trimestrale. Al momento, però, è stato stabilito che per l’anno d’imposta 2023 l’invio delle stesse deve essere effettuato entro e non oltre il 31 gennaio 2024.

In ogni caso, per ulteriori specifiche restiamo in attesa di comunicazioni ufficiali da parte dell’agenzia delle entrate.

AFFITTI BREVI 2023: LA SENTENZA DELLA CORTE EUROPEA

Una ultima importante novità facente parte del novero degli Affitti Brevi per questo 2023 dobbiamo ricercarla nella sentenza della corte europea emessa nel dicembre 2022, e nella quale viene definita “intermediaria immobiliare” la piattaforma di Airbnb.

Facciamo un passo indietro!

Dal 2017 è in essere un contenzioso giudiziario tra i giudici europei di merito e la piattaforma Airbnb in quanto, a decorrere dal 1° giugno 2017 è stato stabilito l’obbligo per le piattaforme immobiliari di agire in qualità di sostituti d’imposta, incassare dall’host una cedolare secca tramite ritenuta alla fonte del 21% e comunicare i relativi dati all’autorità fiscale.

Di contro, Airbnb, recriminando la propria residenza estera, si è da sempre ritenuta “estranea” all’obbligo della sostituzione d’imposta – come anche alla sua identificazione fiscale in Italia attraverso la costituzione di una stabile organizzazione o la nomina di un rappresentante fiscale.

Ebbene, con la pronuncia del 22/12/2022, la Corte europea ha definito Airbnb una piattaforma intermediaria nel campo dell’immobiliare, obbligata ad operare da sostituto d’imposta secondo le suddette modalità.

La sentenza della Corte trova applicazione per Airbnb, nonché per tutte le piattaforme immobiliari ad essa equiparate ed equiparabili (come, ad esempio, Booking.com). Attenzione, però! Airbnb ha già annunciato il ricorso dinnanzi al Consiglio di Stato. Dunque, dovremo aspettare il termine del processo per scoprire se Airbnb e tutte le altre piattaforme intermediarie estere saranno o meno tenute ad agire in qualità di sostituti d’imposta.

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Se vuoi approfondire il tema “Affitti Brevi 2023” guarda questo video.